ITMI961720A1

ITMI961720A1 - Elaborazione di dati di diluizione di quote

Info

Publication number: ITMI961720A1
Application number: IT96MI001720A
Authority: IT
Original assignee: Merrill Lynch Pierce Fenner An
Priority date: 1994-10-14
Filing date: 1996-08-07
Publication date: 1998-02-07
Also published as: FR2752472A1; US5950175A; BE1011671A5; ITMI961720A0; FR2752472B1; IT1305728B1

Description

Elaborazione di dati di diluizione di quote

La presente invenzione riguarda, in generale, sistemi per gestire una pluralità di conti basati su quote per ridurre l'esposizione sul singolo mercato e in particolare, un sistema di elaborazione di dati per perfezionare la diluizione controllata di proprietà selezionate di una pluralità di conti individuali secondo direttive di programmazione.

Background dell’Invenzione

Da quando l’investimento viene perseguito intensamente, la parola d’ordine è diversificazione. Ai possessori di azioni si consiglia normalmente di ampliare la propria posizione obbligazionaria in modo da poter meglio far fronte ad una variazione di mercato. Analogamente, i detentori di titoli a reddito fisso sono coperti dalle perdite dell'inflazione, che possono essere meglio controllate tramite azioni ad alta crescita, ma volatili. In verità, la maggior parte degli investitori pensa in termini di gestione di portafoglio, dove il portafoglio viene accuratamente bilanciato per considerare posizioni di compensazione in vari titoli. Azioni di enti sanitari possono essere combinate con azioni di enti petroliferi; titoli ciclici combinati con quelli in crescita - ogni combinazione nell'intento di diluire l’impatto negativo che può colpire un settore dell’economia.

Nella maggior parte dei beni dell'investitore è tipica una qualche forma di investimento in beni immobili. Il bene immobile, quale strumento di investimento, ha caratteristiche decisamente peculiari rispetto ad altri tipi di titoli, quali azioni e obbligazioni. Esistono diversi metodi di investimento in beni immobili. Il primo, e più frequentemente accettato, è l’acquisto diretto di terreno o di proprietà - da gestire da parte dell’investitore. Molti imperi immobiliari sono andati e venuti sulla semplice base di acquisto di proprietà con utilizzo di capitali a prestito, nell’aspettativa che il valore e il rendimento della proprietà superasse l'interesse pagato sul prestito. Ciò è noto come “leverage” ed, unitamente al suo elevato potenziale di successo, esiste la possibilità di perdite considerevoli. Esistono altre forme di investimento immobiliare, e tutte possono essere caratterizzate come possesso di un interesse derivato in proprietà. Ciò viene effettuato da società separate, società in accomandita (REITS) oppure da strumenti a forbice destinati a proteggere l’investitore da variazioni positive e negative estreme nel mercato immobiliare.

Sorprendentemente, la maggior parte degli investitori ha proprietà immobiliari considerevoli, se non dominanti - senza valutare l'effettiva posizione assunta. Ciò, naturalmente, si attua tramite l'acquisto di una casa, che in molte regioni del paese comporta centinaia di migliaia di dollari di denaro a prestito, con il prestito a tassi di interesse significativi. In verità, l'investitore medio, con un portafoglio di $ 50.000, può avere un’ulteriore posizione in beni immobili - dovuta alla sua casa - di altri $ 350.000. In questo scenario, la posizione immobiliare degli investitori rappresenta l’85% del portafoglio totale. Ciò è normalmente indicato come posizione in beni immobili "pesante" e contrasta con i principi consolidati di diversificazione. Le ripercussioni sono chiare; variazioni al ribasso nel mercato immobiliare domineranno e svaluteranno un portafoglio peraltro ben bilanciato e prospero di azioni e obbligazioni. Ciò si è verificato nei tardi anni ‘80 in molte regioni di questo paese e in molti altri paesi industrializzati, riducendo considerevolmente il capitale netto di molti investitori; mentre i mercati di quote in generale hanno dato buoni risultati, il bene immobiliare è stato, nella migliore delle ipotesi, un mercato turbolento. Esiste pertanto un forte incentivo per gli investitori a diluire la loro esposizione immobiliare. D’altro canto, attualmente non esistono strumenti di investimento per ridurre questa esposizione in un modo efficace in termini di costo.

Scopi e Sommario della Presente Invenzione

E’ pertanto uno scopo della presente invenzione quello di fornire un sistema per perfezionare uno strumento di investimento che è legato al mercato immobiliare, in modo da fornire ai partecipanti ad investimenti la possibilità di ridurre la loro esposizione sul mercato immobiliare.

E’ un altro scopo della presente invenzione quello di fornire un sistema di elaborazione di dati che gestisca una pluralità di conti separati associati ai partecipanti per assicurare conformità con i termini della transazione e per aggiornare di conseguenza le posizioni del portafoglio.

E’ ancora un altro scopo della presente invenzione quello di fornire un sistema per aggregare una pluralità di posizioni diverse in un’offerta di investimento unificato a grandi investitori istituzionali.

Gli scopi di cui sopra ed altri ancora della presente invenzione sono raggiunti in un nuovo sistema di elaborazione di dati destinato a gestire una pluralità di conti di investimento in beni immobili. Riguardo al dettaglio dell'operazione, il gestore del sistema fornisce a una pluralità di individui con grandi proprietà immobiliari, quali proprietari di case, l’opportunità di ridurre la loro esposizione a variazioni del mercato immobiliare. Il sistema perfeziona contratti individuali con ogni possessore di proprietà, nel senso che un flusso in contanti a tasso fisso viene scambiato con un una partecipazione a termine nella rivalutazione della proprietà. In effetti, il possessore di proprietà negozia una partecipazione nella sua proprietà immobiliare, espressa in termini percentuali, con un rendimento a reddito fisso. I parametri del sistema sono organizzati per mantenere e gestire l’accordo alla conclusione e, pertanto, controlla ed accetta modifiche provvisorie basate, ad esempio, su migliorie apportate alla casa, ecc. Alla conclusione dell’accordo, la proprietà viene venduta ed i proventi, che rappresentano la rivalutazione marginale della proprietà vengono poi conferiti al possessore originale ed al gestore del piano in percentuali corrispondenti alle loro partecipazioni individuali.

Secondo gli aspetti variabili della presente invenzione, il gestore del piano converte, a sua volta, i suddetti contratti con i possessori di proprietà, in titoli negoziabili per rivenderli sui mercati istituzionali. Gestori di fondi pensionistici che desiderano una posizione in beni immobili commissioneranno fondi corrispondenti al contratto, con l’accordo che consenta di partecipare alla rivalutazione della proprietà alla vendita di questa. Il sistema segue le transazioni e bilancia le varie posizioni per garantirne la conformità con i termini e le condizioni dell’accordo.

Le suddette caratteristiche possono essere più completamente comprese dall’analisi di un esempio illustrativo specifico della presente invenzione, considerato unitamente ai disegni, in cui:

Descrizione delle Figure

La figura 1 è un diagramma a blocchi di partecipanti alle transazioni associate alla presente invenzione;

la figura 2 è un diagramma a blocchi della relazione fra il gestore del piano ed i vari prestatori di servizio nel contesto della presente invenzione; la figura 3 è un diagramma a blocchi dell’ "hardware" operativo utilizzato per perfezionare la presente invenzione;

la figura 4 è una tabella che indica graficamente la divisione dei beni realizzata in relazione alla presente invenzione;

la figura 5 è un diagramma di flusso logico per l’operazione iniziale della presente invenzione;

la figura 6 un diagramma di flusso logico per operazioni del gestore del piano in corso;

la figura 7 è un diagramma a blocchi del lato istituzionale delle transazioni perfezionate nel contesto della presente invenzione;

la figura 8 è un diagramma di flusso logico per il perfezionamento dell'interfaccia del sistema con investitori istituzionali secondo la presente invenzione; e

la figura 9 è un diagramma di flusso logico della funzione di equilibrio per la presente invenzione;

la figura 10 è un diagramma di flusso logico per l’elaborazione dell’evento conclusivo.

Descrizione della Presente Invenzione

Anzitutto, in sommario, la presente invenzione è destinata ad un sistema di elaborazione di dati per gestire una pluralità di conti e di transazioni riferiti alla diluizione controllata dell’esposizione di individui sul mercato immobiliare. La conduzione del sistema avviene da parte del gestore del piano, che comunica con gli individui partecipanti tramite una rete di prestatori di servizio di ipoteca. Questi prestatori di servizio raccolgono i dati salienti dai richiedenti e inviano le informazioni al gestore del piano, dove viene effettuato un controllo di qualificazione. Questa qualificazione viene fatta sulla base di una serie di predeterminati vincoli di sistema perfezionati per rendere, la risultante posizione globale in beni immobili, in una forma negoziabile ad investitori istituzionali.

Il gestore (sistema) del piano opera in tempo reale, aggiornando i conti in base ad eventi che variano o concludono la relazione con gli individui partecipanti. Dal lato istituzionale, il sistema gestisce l'investimento da parte di una pluralità di investitori istituzionali in prodotti derivati immobiliari legati al valore della partecipazione assunta dal gestore del piano, in questo contesto, i parametri del sistema sono controllati tramite un trust di interfaccia che collega gli investitori con il gestore del piano e l’operatore del sistema.

Tenendo presente la discussione di cui sopra, l'attenzione viene dapprima rivolta alia figura 1 , in cui viene presentato il gestore del piano ed il suo sistema di informazione operativo. In questo contesto, il singolo partecipante è un compratore di casa o un proprietario di casa 10, che opera in collegamento con un prestatore di servizio di ipoteca (tipicamente una banca) 20. La relazione può preesistere per transazioni di ipoteca precedenti, oppure è nuova.

Il prestatore del servizio di ipoteca offre al compratore di casa un contratto specifico che scambia un flusso di cassa a reddito fisso, basato su una percentuale del valore della proprietà, con la stessa partecipazione percentuale nella rivalutazione futura di quella proprietà al momento della vendita (conclusione del contratto). Ad esempio, una casa ha un prezzo di acquisto di $ 100.000; il proprietario può contrattare il 50% della rivalutazione di questa casa in cambio di un reddito fisso su $ 50.000 (50% del prezzo di acquisto). In un certo senso, il proprietario pone in “swap" l’esposizione del valore di $ 50.000 del bene immobile con un rendimento fìsso, simile a quello di un'obbligazione.

In questo caso, l'operatore del sistema ed il gestore del piano sono la stessa persona; tutti i nuovi conti che sopraggiungono, raccolti dai prestatori di servizio di ipoteca, vengono elaborati dal gestore del piano 30 e approvati o non approvati. Anche se la comunicazione avviene tramite il percorso “A”, la relazione legale, “B” , è direttamente fra il gestore del piano ed il compratore della casa 10.

Passando ora alla figura 2, il gestore del piano 30 è il centro di una rete di prestatori di servizio di ipoteca separati 20, che forniscono una pluralità di transazioni immobiliari paragonabili all’esempio di cui sopra a numerosi richiedenti, ognuno tramite un canale separato. La struttura mozzo-razze consente comunicazioni semplificate con ogni prestatore di servizio. Ciò è importante, poiché un solo assegno bancario, ad esempio, di $ 1.400.000 è distribuito a un prestatore di servizio, per essere ridistribuito ai singoli partecipanti al piano da parte del prestatore di servizio in base alle ripartizioni specifiche dettate dal loro contratto.

E’ pertanto importante che ogni prestatore di servizio abbia un “database" separato per tutti i partecipanti appartenenti al suo campo di attività; mentre il gestore del piano ha un “database" unificato per tutti i partecipanti.

In questo contesto, e rivolgendo ora l'attenzione alla figura 3, il gestore del piano utilizza uno specifico sistema di elaborazione di dati avente un'unità di elaborazione centrale (CPU) 100 collegata in tempo reale con un “database” 110. Il “database" può essere tenuto in uno dei molti sistemi di memorizzazione disponibili, comprendenti sistemi ottici o magnetici, con ricerca e accesso controllati dal CPU in conformità al "software" di governo. Come si può apprezzare dalla natura a rete del sistema, per la gestione quotidiana sono importanti sia l'accesso locale 130, sia l’accesso remoto 120 al sistema.

La natura della transazione gestita dal sistema è lo “swap" della futura crescita o contrazione del patrimonio immobiliare con un rendimento fisso. Ciò è presentato graficamente in Figura 4, in cui in T0 è indicata una casa di $ 100.000. A questo punto iniziale, il proprietario della casa ha scelto di porre in “swap" $ 50.000 (50%) del valore della casa come investimento, con un rendimento fisso del 5% (5% su $ 50.000 su base annua). Il proprietario della casa inizia a incassare immediatamente, pur vivendo nella stessa casa. In un tempo futuro T, , la casa è collocata sul mercato per $ 120.000; se viene venduta a questo prezzo, l'incremento marginale dì capitale di $ 20.000 è diviso a metà - 50% per il proprietario della casa e 50% per il gestore del piano.

Se, d'altro canto, il proprietario muore in T2 , la casa ha perso valore ed è venduta per $ 90.000, ed il gestore del piano deve al proprietario dell’immobile $ 5.000 (50% del deprezzamento). In alternativa, può essere offerto un accordo separato, in cui per il gestore del piano non esiste negatività o esposizione alla perdita.

La gestione del sistema è controllata dal programma. Le istruzioni del programma perfezionano le varie funzioni del sistema su una base in tempo reale o su base notturna, aggiornando il “database” dei conti, approvando nuovi partecipanti e orchestrando il lato istituzionale delle .transazioni. I programmi di controllo operano su sistemi "hardware” compatibili con le funzioni evidenziate in questa sede e, per l'elaborazione e la memorizzazione dei dati, è accettabile l’uso di sistemi "hardware” convenzionali. Il linguaggio di programmazione non è limitante se è compatibile con il sistema operativo selezionato e la piattaforma “hardware”. Risultati accettabili si otterranno utilizzando una rete di stazioni di lavoro PC unite fra loro e collegate ad un “server” di file o ad un mini-computer.

La logica di governo per controllare la gestione del sistema è illustrata nei diagrammi di flusso descritti qui di seguito. In primo luogo, facendo riferimento alla figura 5, questo diagramma di flusso illustra il processo di richiesta iniziale per acquirente/proprietario di casa, come trasmesso al sistema tramite il prestatore del servizio. La logica inizia concettualmente al blocco 200 e continua al blocco 210, dove all’LISER è conferito un indice di identificazione variabile “I". In questo contesto, l’USER (I) è colui che richiede di diluire una posizione in una proprietà attualmente posseduta o da acquistare. Al test 220 il sistema determina se è contemplato un nuovo acquisto.

In caso di “NO”, la logica passa al blocco 230 e il sistema raccoglie un profilo di selezione di dati, la cui chiave è una rivalutazione indipendente della proprietà AP (I), in modo che per i calcoli richiesti possa essere inserita e utilizzata una adeguata rivalutazione. D’altro canto, una risposta affermativa al test 220 diramerà la logica al blocco 240 e vengono raccolti dati sul prezzo di acquisto della casa PP (I) da utilizzare come rivalutazione di base.

Proseguendo con la figura 5, l’elaborazione passa invariabilmente al blocco 250, in cui vengono inseriti dal sistema e combinati con gli altri dati nel file USER (I) la percentuale ed il valore della proprietà da porre in “swap" da parte del richiedente. Utilizzando questi dati, il sistema analizza poi il richiedente per confermare la conformità con gli elementi di qualificazione del sistema. Ad esempio, la percentuale di proprietà da porre in “swap” o da investire deve essere compresa fra 25% e 65%, la proprietà deve essere una residenza primaria da 1 a 4 unità; pertanto, la proprietà non può essere in cooperativa, rurale o utilizzata a scopo di investimento da parte del richiedente. L’ammontare minimo da porre in “swap" è di $ 30.000 o altro valore adeguato. Se il richiedente non risulta idoneo per una qualsiasi di queste o di altre ragioni, il sistema risponde negativamente al test 260, e la logica passa al blocco 270, dove viene stampato come DQ (I) un rapporto sulla domanda non accettata e sulle sue motivazioni.

Ipotizzando che i dati del richiedente soddisfino le specifiche del sistema, al test 260 viene data risposta affermativa e la logica passa al blocco 280, dove sono stampate le specifiche del CONTRATTO e trasmesse, tramite il prestatore di servizio, nuovamente al richiedente per il suo perfezionamento. La logica del sistema procede poi allo stesso modo con il successivo richiedente (continua blocco 290), indicizzando il contatore dei richiedenti:

1 = 1 1

Secondo il suddetto procedimento, il sistema sviluppa rapidamente un “database” effettivo di richiedenti, che richiede un aggiornamento periodico in base ai termini delle transazioni. Questo procedimento viene attuato come descritto in Figura 6. Specificamente, la logica inizia al blocco Inizio 400 e prosegue al blocco 410 per rimmissione di USER (l,J), dove la variabile di indice J indica il periodo di tempo delle immissioni.

Il sistema verifica dapprima se l’USER (I, J) è una fase iniziale, test 420; in caso affermativo, la logica passa al blocco 430 ed il “database” principale DDbase viene aggiornato con l'informazione sul nuovo conto. In caso contrario, la logica passa al test 440, in cui il sistema verifica un EVENTO di conseguenze. Tipici eventi di interesse sono un ciclo di pagamento, una vendita della casa oppure una miglioria alla casa. In effetti, una risposta affermativa al test 440 genera una interrogazione del sistema relativa all’evento, tramite il test 450, dove viene individuata una miglioria alla casa. Una miglioria alla casa è importante perché rappresenta l'investimento del proprietario in quote della proprietà precedentemente divisa. Nella misura in cui (a miglioria incrementa il prezzo di acquisto finale della casa, il proprietario e non il gestore del sistema dovrebbe raccoglierne il frutto.

Per garantire questo risultato, il blocco 460 riscrive il contratto originale, DCON (I), per rispecchiare gli aumenti associati alla presentazione dell'evento di miglioria alla casa. In entrambi i percorsi, la logica passa al test 470, che controlla un evento di conclusione, vale a dire la conclusione del contratto e la vendita della casa al prezzo di mercato. Se si è verificato un evento di conclusione (e ciò comprende riscatto, decesso, ecc.), il sistema accede al file pertinente DCON (I) ed elabora i record pertinenti, blocco 480. Il procedimento di cui sopra viene ripetuto per questo ciclo per ogni partecipante I, dal comando Next dell’elaborazione ad anello del blocco 490. Al termine del periodo, viene effettuato un giro di pagamento, blocco 500, in cui viene calcolato il pagamento cumulativo al prestatore (prestatori) di servizio, vengono aggiornati il “database”, blocco 510, ed i fondi trasferiti, blocco 520. L’elaborazione viene poi ripetuta per il periodo successivo dalla variabile di indice J, tramite il comando Next dell’elaborazione ad anello del blocco 530.

La suddetta discussione si è focalizzata sul lato al dettaglio dell’elaborazione, in cui il gestore del piano ipotizza che le obbligazioni contrattuali siano associate con reddito fisso da “swap” per una percentuale di rivalutazione di mercato delle case dei partecipanti. Cosi facendo, il gestore del piano sviluppa una posizione di investimento altamente esposta a variazioni del mercato immobiliare e, in sostanza, mantiene un portafoglio di investimenti immobiliari concentrati sotto forma di diritti contrattuali. Questi diritti contrattuali, tuttavia, sono prontamente trasferibili e, di conseguenza, facilmente trasferiti, negoziati e scambiati. Pertanto, coerentemente con il desiderio di diversificare e scambiare diversamente la sua posizione in beni immobili con altri beni, il gestore del piano è idealmente nella condizione di negoziare separatamente le obbligazioni corrispondenti ai vari contratti nell’ambito del portafoglio del "database”. Questi scambi, tuttavia, sono effettuati sul lato istituzionale del mercato, con i clienti e gli operatori primari scelti fra gestori di grandi fondi pensionistici che desiderano investire in beni immobili, di nuovo come forma di diversificazione.

Per attuare il lato istituzionale del sistema, il gestore del piano opera tramite un fiduciario, per cui un accordo di “swap” può essere realizzato in un modo simile a quello discusso in precedenza. Più in particolare, e con riferimento alla Figura 7, il gestore del piano 30 è collegato ad un trust 60 per i beni di supporto della transazione sulla proprietà, come i buoni del Tesoro statunitensi. A sua volta il trust comunica con vari grandi fondi pensionistici 70, scambiando interessi economici in obbligazioni con interessi economici nel mercato immobiliare. Ad esempio, CUST A scambierà l'esposizione di $ 100 milioni in buoni del tesoro a 30 anni con cedole al 6,25% contro $ 100 milioni di un paniere di certi beni immobili. Il paniere è definito da proprietà selezionate in termini di dimensione, posizione e tipo di casa. Il gestore del piano riceve le cedole dei buoni del tesoro e le scambia con una cedola di fondo inferiore. Quando viene venduta una casa del paniere, vengono restituiti i buoni del tesoro più la rivalutazione del prezzo della casa.

Come presentato in Figura 8, l’elaborazione sul lato investimento inizia con il blocco Inizio 600 e prosegue al blocco 610 per l'immissione dei dati del conto sull’investitore K esìmo, INV (K). Con questo metodo, ad ogni singolo investitore è data la possibilità di assumere una partecipazione selettiva in un investimento immobiliare ed il sistema segue i conti di parecchi investitori conservati nel “database". Passando alla Figura 8, il test 620. determina se l’investitore K esimo è “nuovo"; in caso di “YES", il sistema immette solo i parametri di quell'investitore, PAR (K), al blocco 630. La logica passa al blocco 640, dove vengono inseriti i criteri selettivi dell’investitore per la sua partecipazione in termini di posizione, stile della casa, fascia di prezzo, ecc. ed il sistema sviluppa poi un paniere globale di case che soddisfano questi criteri, designati B (K), al blocco 650.

Poi, il sistema determina, con il test 660, se quésto paniere globale è conforme a linee guida stabilite in precedenza; in caso negativo, la logica viene riportata ad azzerare i parametri di criterio. L’approvazione dell'insieme indirizza la logica del sistema al blocco 670 dove i parametri del paniere vengono salvati. E’ importante il fatto che il sistema aggiorna poi un contatore (I) di USER (I) tracciato separatamente, che indica le vendite nette di una partecipazione per ogni proprietà di quel paniere. Ad esempio, una partecipazione in una casa può essere venduta cinque volte e comprata tre volte - M sarebbe così uguale a Z. Poi, al blocco 700, il sistema stabilisce il tasso associato di restituzione, RR (K) per quel particolare paniere.

Come si può vedere da quanto precede, il gestore del piano deve razionalizzare in tempo reale, cambiando continuamente posizioni di investimento sia al dettaglio, sia sul lato istituzionale, allo scopo di mantenere un equilibrio fra ogni lato, di assicurare, cioè, che l’esposizione sul mercato immobiliare assunta sul lato al dettaglio sia per la maggior parte assorbita da investitori istituzionali, mantenendo in tal modo una posizione relativamente priva di rischio. Ciò può essere realizzato unicamente tramite l'elaborazione unificata delle varie posizioni di investimento che subentrano e regolando i vincoli di qualificazione nel sistema in modo da ristabilire l'equilibrio. Ad esempio, nella misura in cui sul lato istituzionale sono richieste case di quattro camere da letto, il sistema deve riconfigurare i suoi termini di qualificazione al dettaglio per garantire una sufficiente offerta di case con quattro camere da letto.

li sistema inventivo aggiorna continuamente la relativa posizione di ogni lato della transazione secondo i comandi delineati in Figura 9. La logica concettuale inizia al blocco Inizio 800 e continua ai blocco 810, dove si accede al criterio corrente di convergenza, PON (L) e lo si inserisce. Il sistema calcola poi (blocco 820) la posizione globale corrente, A_RV. Specificamente, A_RV rappresenta la posizione globale netta assunta per ogni casa in un determinato territorio (stato, contea o addirittura paese). Si fa notare che la posizione A_RV comprenderà posizioni sia positive sia negative perché il sistema consente agli investitori di assumere una posizione di investimento immobiliare di segno opposto. Questa posizione è esplicitamente verificata su una base per casa (blocco 830).

Al test 840, il valore assoluto (in termini di dollari) della posizione netta da parte del sistema viene confrontato con t criteri di convergenza PON (L). Nell’ambito dei criteri (“NO" al test 840), la logica procede al blocco 870. In caso di “YES", allora viene identificata la direzione di squilibrio e vengono regolati i parametri di qualificazione adeguati per riequilibrare il sistema rispettivamente ai blocchi 850 e 860. Ciò viene poi incrementato per il successivo paniere L.

Passando ora alla Figura 10, il sistema razionalizza un evento di conclusione per investitori che hanno un paniere di case che comprende la corrispondente proprietà. Più in particolare, la logica inizia al blocco Inizio 900, seguito dal blocco 910, in cui il file USER(I) accede al test 920, che controlla l’esistenza di un evento di conclusione. Una risposta negativa porta la logica alla fine di questa sequenza logica e all’USER (1+1). Una risposta affermativa al test 920 indirizza la logica al blocco 930 dove il pagamento finale, TP (I), viene calcolato sulla base del periodo marginale di tempo fra intervalli di pagamento secondo il contratto. Poi, al blocco 940, viene immesso il prezzo di vendita SP (I) della proprietà, li sistema calcola poi il valore netto del contratto al proprietario del sistema al blocco 950; nella misura in cui un ammontare è dovuto all’USER (I), il pagamento di questa cifra viene autorizzato al blocco 960.

Al test 970, il sistema determina, sulla base del contatore di USER, quante volte la proprietà sottoposta a evento di conclusione è stata comprata o venduta. Per ogni caso di acquisto da parte di un investitore, la logica passa a 980 ed il sistema autorizza il pagamento TP INT (I). Per ogni caso di vendita da parte di un investitore, la logica passa al 990, dove il sistema è autorizzato a ricevere il pagamento TP INT (I). La logica termina al blocco 1000, dove il DDbase viene aggiornato ed al blocco 1010 in cui viene eliminato dal sistema il file USER (I).

Il sistema descritto più sopra è puramente illustrativo dei principi della presente invenzione. Agli esperti del ramo risulteranno immediatamente evidenti numerose modifiche e adattamenti, senza con ciò discostarsi dallo spirito e dallo scopo della presente invenzione.

Claims

RIVENDICAZIONI 1. In combinazione, in un sistema per gestire una pluralità di conti che corrispondono ad una posizione selezionata in una rivalutazione futura di un patrimonio immobiliare selezionato comprendente: mezzi di immissione di dati per ricevere ed elaborare un gruppo di parametri selezionati corrispondenti ad un richiedente per scambiare una posizione in beni immobili con un rendimento legato ad un patrimonio non immobiliare; mezzi di sviluppo di un “database” per ricevere partecipanti di conto plurimi e dati relativi ad essi e memorizzazione di detti dati in un "database” indirizzabile; mezzi di qualificazione dei partecipanti, per qualificare selettivamente proprietà immobiliari, come partecipanti idonei in detto sistema; e mezzi di gestione del sistema per elaborare dati di eventi dei partecipanti che si verificano e per aggiornare detto "database” conformemente ad essi. 2. (I sistema della rivendicazione 1, in cui detti parametri comprendono una descrizione di un edificio residenziale ed una percentuale selezionata di interesse nella proprietà in cambio del valore di detto edificio in un punto futuro nel tempo. 3. Il sistema della rivendicazione 2, in cui detto rendimento su un patrimonio non immobiliare è un reddito fisso che matura fino alla vendita di detto edifìcio. 4. Il sistema della rivendicazione 3, in cui detto “database” comprende archivi dati aggiornati su ogni conto in termini di proprietà percentuale in detto edifìcio. 5. Il sistema della rivendicazione 4, comprendente anche mezzi di elaborazione reale per l'immissione selettiva di eventi per adeguare o concludere detta percentuale di proprietà. 6. In combinazione, in un sistema per elaborare dati corrispondenti ad una pluralità di conti di investitori singoli: mezzi “swap” di elaborazione dei conti per convertire i parametri di conto in un flusso di reddito corrente e una corrispondenza futura ad un cambio di rivalutazione di un patrimonio immobiliare selezionato, mezzi di "database” di elaborazione dei conti per memorizzare e seguire una pluralità di conti separati per attuare una posizione globale netta e per aggiornare detta corrispondenza futura ad un cambio di rivalutazione dovuto a nuovi eventi, e mezzi di distribuzione dell’elaboratore dei conti per distribuire una partecipazione, in detta corrispondenza futura a un cambio di rivalutazione, a investitori in beni immobili, in cui detti mezzi di distribuzione bilanciano un portafoglio di investimenti per garantire una limitata esposizione deirinvestimento da parte del gestore del sistema. 7. Il sistema della rivendicazione 6, in cui detti mezzi “swap” comprendevano mezzi di qualificazione per regolare l'esposizione del gestore del sistema. 8. li sistema della rivendicazione 6, in cui detti nuovi eventi; comprendono le migliorie alla casa. 9. Il sistema della rivendicazione 7, in cui detti mezzi di distribuzione comprendono il limite di esposizione per discernere la variazione di requisiti nei termini di qualificazione dei conto. 10. Il sistema della rivendicazione 9, in cui detta corrispondenza futura è stabilita da un evento terminale caratterizzato dal sistema.