JP2000322474A - 不動産情報を利用したローカルデーターベースおよびサブデーターベースの構築方法と装置、そのデータベースのコンピューター処理等による更新方法及び装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】一般に提供されている不動産情報を基に、物件
台帳を作成し、更新加工分析を可能とする。 【解決手段】ホストデータより一定条件に合致する販
売、成約データを同一データベースにそれぞれ販売か成
約かの識別子を与えて取り込む手段、初回にはそのまま
ローカルデータベースとして保存する保存手段、次回以
降はローカルデータベースの物件番号と更新データの物
件を照らし合わせ、ローカルデーターベースに同一番号
が無ければ新規登録を行い、ローカルデータベースにあ
って、更新データになければ不明登録を行い、あれば、
販売・成約の識別子を販売を成約の後順位と位置付け、
段階が同じか進んでいれば上書き更新、逆進していれば
更新前データのままとする処理をする処理手段、再更新
の場合には、同様の処理をする処理手段を備える。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【産業上の利用分野】本発明は、不動産業界でのコンピ
ューターネットワークオンラインシステムを利用して、
ローカルデーターベースおよびサブデーターベースの構
築と、そのデータベースの自動更新システムに関するも
のである。

【０００２】

【従来の技術】現在、不動産業者は「レインズ」（登録
商標）と呼ばれる建設大臣指定の不動産流通機構の会員
となり、自らが販売依頼等を受けた不動産情報等を、こ
の流通機構に登録し情報の公開を義務付けられている。

【０００３】このレインズ（ＲＥＩＮＳ）とはREAL EST
ATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情
報システム）の略称で、建設省及び不動産業会団体等が
共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所
（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）の不動産流通機構
が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・
ネットワーク・オンラインシステムのことである。

【０００４】また、個々の不動産業者は前出の４箇所の
不動産流通機構のいずれかの会員となり。この４箇所の
不動産流通機構に大型汎用機（ホストコンピュータ）を
設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結ん
で、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理
している。そして、会員にはパソコン・ファクシミリ併
用のＢ型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信
をするF型会員の２種類がある。

【０００５】土地や中古の住宅を売りたい顧客や、逆に
買いたい顧客は、通常、不動産業者（宅地建物取引業
者）に相手方や物件の検索を依頼する。これを「媒介」
と呼ぶが、この検索は従来、店頭への貼紙、新聞広告、
知り合いの業者との情報交換などに頼ってた、しかし、
これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できな
かったので、この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件
の検索を行うために、平成２年５月からレインズが導入
された。

【０００６】レインズのデーターは土地等、一戸建て
等、賃貸居住用など、まず７つの種別に大別され、さら
にそれぞれについて幾つかの種目に分類されている（表
１参照）。これらのデーターの取扱は以下のようになっ
ている。

【表１】

【０００７】はじめに売却または賃借人の募集の依頼
を受けた会員（以下「登録者」と言う。）より、売却情
報または賃貸情報（以下「販売情報または販売データ」
と言う）として登録され、レインズのホストコンピュー
ターによって特定の番号（以下「物件番号」と言う。）
を付けられて管理される。

【０００８】そしてこれらの情報の対象不動産が、実
際に売却されたり賃貸されると、登録者は、成約情報
（以下「成約情報または成約データ」と言う。）の登録
をすることになっている。この場合、販売情報は削除さ
れ販売情報の物件番号は成約情報に引き継がれる。

【０００９】また、販売価格の変更等、販売情報の内
容に変更がある場合は、変更登録をすることになってい
る。この場合も物件番号は変更されない。

【００１０】さらに、再登録と言う登録が有り、今登
録済みの販売情報を削除して、もう一度登録しなおすと
いう制度である。レインズには新規登録物件の日報配信
制度（ＦＡＸ会員にのみ）があり、再登録の情報はこの
日報に掲載されるので、広告効果を狙って再登録され
る。この場合は、基の情報は一旦削除され新たな物件番
号で再登録される。

【００１１】最後に登録の削除があり、削除理由を問
わず削除が可能である。

【００１２】一般の会員は、これらの情報を前出の種別
または種目毎に一定の検索条件（最寄駅、価格帯、面
積、間取り等表２参照）を付した上、販売情報の検索
か、成約情報の検索かに分けて検索し該当するデーター
をダウンロードして閲覧し、顧客に情報を提供する仕組
みになっている。

【表２】

【００１３】ところが、販売が中止になったためホスト
コンピューターから削除されたり、実際には成約してい
るのに削除のみをして成約の登録をしていなっかった
り、既に成約しているのに販売中のまま登録されていた
りすることもある。また、近畿圏のホストコンピュータ
ーでは販売情報は登録日から３ヶ月を経過すると自動的
に削除される仕組みになっているので、ホストコンピュ
ーター内のデーターが全て正しいわけではない。

【００１４】また、宅地建物取引業法の規定により、必
ず登録をしなければいけない情報と、そうでない情報と
が有り、不動産情報すべてが登録されているわけでもな
い。

【発明が解決しようとする課題】現在のレインズは、前
出のＢ型会員の場合、電話回線を使用するパソコン通信
の手法で、会員のパソコンから、全国共通仕様の通信お
よび閲覧機能を備えたレインズ専用のソフト（以下「専
用ソフト」と言う。）を使用し、各地域のホストコンピ
ューターに接続したうえ希望の検索条件を送信して、そ
の結果をダウンロードし閲覧する仕組みになっている。

【００１５】ところが、この専用ソフトはダウンロード
したデータを、このソフト専用のファイルとして保存す
ることはできるが、データーの加工機能は持っていな
い。よって、データーベース化されたデータであるにも
かかわらず、一度ダウンロードしたデーターから、更に
必要なデータを取り出したり、レインズに登録されてい
ない情報などを加え、利用者が本当に必要とする情報を
データーベース化しで管理することは不可能と言える。
また、ダウンロードしたデータを、汎用のＣＳＶ形式の
ファイルとして保存することも出来るが、一旦ＣＳＶ化
したファイルを、この専用ソフトは再度読込むことが出
来ない。

【００１６】端的に言えば、「データーの閲覧は出来る
が、データーの活用は出来ず、貴重なデーターがパソコ
ンで止まっている状態」と言える。

【００１７】これに対し、大抵の不動産業者は、その営
業所や事務所の周辺を自らの営業エリアと定め、このエ
リア内の物件情報や、中でも自社の得意とする営業品目
（末尾表１の物件種目や種別）の情報を日常的にストッ
クして管理するため、「物件台帳」をレインズのデータ
ーベースとは別途作成している。そして、この物件台帳
を分析して売れ筋傾向を把握し、良い物件を選んでは、
広告物、物件案内書等の帳票類を作成する。また、任意
の条件で取り出した物件の情報についても分析して販売
物件の査定をしている。

【００１８】そこで、すでにデーターベース化され、管
理しやすく使いやすい状態になっているレインズのデー
ターを基に、この物件台帳を作成し蓄積したデータを活
用することが出来る環境を作り出すことが本発明の目的
である。

【００１９】

【課題を解決するための手段】本発明のローカルデータ
ー保存自動更新装置はホストデータより一定条件に合致
する販売データ・成約データを同一データーベースにそ
れぞれ販売か成約かの識別子を与えて、取り込む手段、
取り込み後確認のため内容表示を行う表示手段、初回に
はそのままローカルデーターベースとして保存する保存
手段、次回以降はローカルデーターベースの物件番号と
更新データーの物件を照らし合わせ、ローカルデーター
ベースに同一番号が無ければ新規登録を行い、ローカル
データーベースにあって、更新データに同一番号がなけ
れば不明登録を行い、同一番号があれば、販売・成約の
識別子を販売を成約の後順位と位置付け、段階が同じか
進んでいれば上書き更新、逆進していれば更新前データ
のままとする処理をする処理手段、再更新の場合には、
同一物件番号照会において、不明、販売、成約順の識別
子判断を行い、段階が同じか進んでいれば上書き更新、
逆進していれば更新前データのままとする処理をする処
理手段を備えたことを要旨とする。

【００２０】本発明のローカルデーター保存自動更新方
法はホストデータより一定条件に合致する販売データ・
成約データを同一データーベースにそれぞれ販売か成約
かの識別子を与えて、取り込む手段、取り込み後確認の
ため内容表示を行う表示手段、初回にはそのままローカ
ルデーターベースとして保存する保存手段、次回以降は
ローカルデーターベースの物件番号と更新データーの物
件を照らし合わせ、ローカルデーターベースに同一番号
が無ければ新規登録を行い、ローカルデーターベースに
あって、更新データに同一番号がなければ不明登録を行
い、同一番号があれば、販売・成約の識別子を販売を成
約の後順位と位置付け、段階が同じか進んでいれば上書
き更新、逆進していれば更新前データのままとする処理
をする処理手段、再更新の場合には、同一物件番号照会
において、不明、販売、成約順の識別子判断を行い、段
階が同じか進んでいれば上書き更新、逆進していれば更
新前データのままとする処理をする処理手段を備えたこ
とを要旨とする。

【００２１】また本発明のサブデータ作成合成装置はロ
ーカルデーターベースから任意の条件でサブデーターベ
ースを作成する手段、作成されたサブデーターベース同
志を前記ローカルデータベースと同様の処理手段を備
え、販売・成約・不明データの混在データ及び不明のみ
のデータの合成に対して拒絶手段を備えたことを要旨と
する。

【００２２】また本発明のサブデータ作成合成装置はロ
ーカルデーターベースから任意の条件でサブデーターベ
ースを作成する手段、作成されたサブデーターベース同
志の合成において、同一物件番号の場合は、成約データ
ーで上書きし、同一番号が無い場合は、そのままとする
上書き処理手段を備え、重複したデータを持ったサブデ
ーターベースの合成に対して拒絶手段を備えたことを要
旨とする。

【００２３】さらにローカルデーター保存自動更新装置
は、独自データの加入、修正、削除及び取り込みデータ
の修正、削除を可能としたことを要旨とする。

【００２４】

【実施例】〔実施例１〕以下に、本発明のローカルデー
ターベースの創設、取込み、更新について図１を参照し
て、詳述する。

【００２５】まず、不動産業者あるいは汎用コンピュー
ターで使用可能であり、レインズからダウンロードした
データーを取り込んで表示することの出来る、データー
ベースソフト（以下「考案ソフト」と言う。）を作成す
る。

【００２６】そして、レインズのホストコンピューター
内のデーターベース（以下「ホストデーターベース」と
言う。）に対し、このソフトによって不動産業者側のコ
ンピューター内に、その不動産業者の「営業エリアおよ
び営業品目」（以下「取扱範囲」という。）を対象とし
た物件情報のデーターベース（以下「ローカルデーター
ベース」という。）を創設し、データーベースの２元化
を行う。

【００２７】この時、取扱範囲の設定とデーターの取り
込みを行うにあたり、 前述した各不動産業者の取扱範
囲を決める場合、レインズにおける検索条件（表２参
照）を利用する。例えば「○○市内の賃貸工場」とか
「最寄駅が＊＊電鉄●○線の△△駅から□□駅のマンシ
ョン」と言った具合に色々の組み合わせによって任意に
取扱範囲を設定する。

【００２８】次に、レインズによって設定した取扱範囲
内のデーターをダウンロードして取り出し、これを考案
ソフトに取り込む。

【００２９】現状の専用ソフトではダウンロードしたデ
ーターをＣＳＶファイルとして保存することが出来るの
で。一旦ＣＳＶファイルに保存した上、考案ソフトでこ
のＣＳＶファイルを取り込む。

【００３０】このとき、実際に取り込み作業をしている
人が、間違ったファイルを取り込まないように、一旦読
込んだ時点で内容を表示し、合わせて読込んだファイル
に含まれる、取扱範囲内のデータとそうでないデーター
のそれぞれのデーター件数や、物件種別、物件種目ごと
のデーター件数などを表示して、取り込みデーターの内
容を確認してから取り込む。

【００３１】次にローカルデーターベースのデーター更
新処理規則について説明する。

【００３２】ローカルデーターベース内のデーターは、
時間の経過によってホストデーターベース若しくは現実
とくらべ、内容に少しづつ「ずれ」を生じてゆく。例え
ば、昨日まで販売情報であっても今日は成約情報になっ
ていたり、同じ販売情報であっても、価格が改定されて
いたり、売り止めになってホストデーターベースで削除
されていたり、更には、ホストデーターベースでの変化
は無くても、登録者から直接聞き取って成約した事実を
知る事もある。

【００３３】これらの「ずれ」を解消するだけならば、
新たに取扱範囲のデーターをホストデーターベースから
ダウンロードして取り込むだけで解消できるが。これで
は登録者等から直接収集した成約情報や、レインズ以外
の販売情報など（以下「独自情報」と言う。）をローカ
ルデーターベースに反映させていても、これらの独自情
報を引き継ぐことが出来ない。また、成約登録されない
ままホストデーターベースから削除されたデーターを独
自に確認する術も失ってしまう。

【００３４】そこで、ホストデーターベースからローカ
ルデーターベースにデーターを取り込むだけでなく、レ
インズ以外の情報も手動で入力可能とし、合わせて独自
情報によってこれらのデーターを修正することも可能と
した上、新たにホストデーターベースからダウンロード
した取扱範囲のデーター（以下「更新データー」と言
う。）を使って、ローカルデーターベース内に取り込む
再に、既存のローカルデーターベース内のデーター（以
下「ローカルデーター」と言う。）を自動的に更新（以
下「自動更新」と言う。）する。

【００３５】ローカルデーターべースの更新および取扱
は、以下に説明するローカルデーターベース・データー
更新処理規則（以下「更新処理規則」と言う。）に基づ
いて更新する。現行のレインズでは複数の物件種別を同
時に取り扱わない事になっているので、大前提として、
考案ソフト上でも複数の物件種別を同時に取り扱わない
ものとし、更新も物件種別ごとに行う。

【００３６】また、更新は、それぞれの物件種別ごと
に、「販売データーのみ含まれる更新データー」による
更新（以下「販売更新」と言う。）と、「成約データー
のみ含まれる更新データー」による更新（以下「成約更
新」と言う。）に分けて行う。

【００３７】次に、データーの状態として、販売（販売
データとして取り扱うもの）、成約（成約データとして
取り扱うもの）、不明（販売または成約の判断のつかな
いもの）の３種類を定める。

【００３８】また、この状態は自動更新の他、独自情報
の入力もしくは修正として手動にて変更することができ
るものとし、レインズに拠らない物件の情報の入力、内
容や状態の変更は、全て手動にて取り扱う。そうして、
削除は全てのデーターについて手動のみで行う。自動更
新の内容を以下で説明する。販売更新・成約更新共通事
項としては、物件番号（場合によっては、物件番号と固
有のデーターとの二重基準で）を基に、ローカルデータ
ーと更新データーが同じ物件であるか否かを判断する。

【００３９】販売更新（更新データーはすべて販売デー
ター）は以下のようになる。なお以下の説明は下記の規
則に従って記載している。 １行目、 検索番号の状況・パターン ２行目、 更新作業の内容 ３行目以降、 データーの状況

【００４０】更新データーと同じ物件のローカルデー
ターが無い場合、更新データーをローカルデーターベー
スに追加する。（新規の販売データーまたは再登録の販
売データーの追加。） 販売状態のローカルデーターと同じ物件の更新データ
ーがある場合 更新データでローカルデーターを上書きする。（内容が
変更されている場合に、変更内容を取り込む。） 販売状態のローカルデーターはあるが同じ物件の更新
データーが無い ローカルデーターの状態を不明にする（売り止め、また
は再登録の基のデータとしてホストデーターベースから
削除されている、または更新データーに漏れがあっ
た。） 不明状態のローカルデーターと同じ物件の更新データ
ーがある。 更新データーでローカルデーターを上書きし、販売状態
に戻す。（前回の更新で、データーに漏れがあった場合
のデーター復活）

【００４１】不明状態のローカルデーターはあるが同
じ物件の更新データーが無い ローカルデーターの状態を不明のままにする。（ホスト
データーベースから削除されている、または継続して更
新データーに漏れがあった。） 成約状態のローカルデーターと同じ物件の更新データ
ーがある場合 更新データでローカルデーターを上書しないでそのまま
にする。（独自情報により手動で成約状態にされている
が、ホストデーターベースでは販売状態のままになって
いる） 成約状態のローカルデーターはあるが同じ物件の更新
データーが無い ローカルデーターをそのままにしておく。（すでに成約
登録されホストデーターベースには販売データーは無
い。）

【００４２】成約更新時（更新データーはすべて成約デ
ーター）は以下のようになる。なお以下の説明は下記の
規則に従って記載している。 １行目、検索番号の状況・パターン ２行目、更新作業の内容 ３行目以降、 （データーの状況）

【００４３】更新データーと同じ物件のローカルデー
ターが無い場合、更新データーをローカルデーターベー
スに追加する。（新規の成約データーの追加。初回の成
約データー取込。又は前回から今回の更新までに販売情
報から成約情報の登録まで完了した物件のデーター。） 成約状態のローカルデーターと同じ物件の更新データ
ーがある場合 更新データでローカルデーターを上書きする。（手動で
成約状態にしている場合など、成約内容が変更されてい
る場合に、その成約内容を取り込む。） 成約状態のローカルデーターはあるが同じ物件の更新
データーが無いローカルデーターの状態をそのままにす
る。（古くなった等の理由でホストデーターベースから
削除された。更新データーに漏れがあった。）

【００４４】不明状態のローカルデーターと同じ物件
の更新データーがある。更新データーでローカルデータ
ーを上書きし、成約状態にする。（前回更新時にデータ
ー漏れがあった。成約登録後始めての更新で販売更新を
したので販売の更新データーが削除されたる場合。） 不明状態のローカルデーターはあるが同じ物件の更新
データーが無い。ローカルデーターの状態を不明のまま
にする。（販売更新時にデータ漏れで不明になり今回は
成約更新の為更新データーが無い。ホストデーターベー
スから売り止めにより削除されている。又は成約登録は
あるが更新データーに漏れがあった。） 販売状態のローカルデーターと同じ物件の更新データ
ーがある場合更新データでローカルデーターを上書きす
る。（成約登録後始めての更新で成約更新を行った。販
売更新の場合は、一旦不明になるのでの状態になる） 販売状態のローカルデーターはあるが同じ物件の更新
データーが無いローカルデーターをそのままにしてお
く。（成約していない販売データーには成約の更新デー
ターはありえない。）

【００４５】なお取扱範囲外の物件のデーターについて
は、以下のように行う。取扱範囲外の物件を、データー
更新すると、取扱範囲外のデーターは新規データーとし
て追加され、販売状態のローカルデーターは更新データ
ーが無い為、全て不明状態となる、これを正常な状態に
戻すには、取扱範囲内のデーターによって再度更新を行
うと元に戻る。

【００４６】しかし、先に取り込んだ取扱範囲外の販売
状態のデーターは、不明状態となるので、一度に取り込
めるデーターのみ正常に更新できることになる。

【００４７】そこで、データの取込時に、フィルター機
能を設け取扱範囲内のデーターのみを取り込めるように
する。

【００４８】更新データーの拒絶機能としては、以下の
ようにする。更新は、販売と成約とに分けて行うので、
販売・成約状態の混在するデーター、又は、不明状態の
含まれたデーターは取り込みを拒絶する機能を設ける。 （実施例２）本発明の第２の実施例として、以下にデー
ター分析とサブデーターベースおよびファイル合成方法
を説明する。考案ソフトには、ローカルデーターベース
から任意の条件に該当する物件のデーターのコピー（以
下「サブデーターファイル」と言う。）を作成する機能
を持たせた上、ローカルデーターベースと同様の機能を
持つサブデーターベースを持たせる。

【００４９】そして、このサブデーターベースを作業場
として、取扱範囲外のデータを短期間更新して取り扱っ
たり、複数のサブデーターファイルを結合して新たなサ
ブデーターファイルを作成したり、任意のサブデーター
ファイルから更に新たなサブデーターファイルを作成し
たり、また、レインズのＣＳＶファイルを直接サブデー
ターベースに取り込んだりして、任意の顧客用ファイル
を作成したり、これらのファイルに含まれるデーターを
分析して、価格査定資料等を作成する。

【００５０】このような作業の内、サブデーターファイ
ルの合成の場合には、販売・成約・不明の三つの状態の
データーが含まれる場合があったり、取扱範囲内と外が
のデーターが混在したりするので前記更新処理規則だけ
では処理できない。

【００５１】そこで、次の三つの結合処理規則を設け
る。

【００５２】１）更新合成 ローカルデーターベースと別途取扱範囲を定め、更新処
理規則と同じ内容で合成する。よって、販売更新・成約
更新のいずれかしか行えないので、販売・成約・不明デ
ーターの混在するデーター、および不明のみのデーター
の合成は拒絶する機能を持たせる。

【００５３】２）上書合成 先に取り込んだデーターに対し、後から取り込む同じ
物件番号データー（物件番号に加えて他の固有データー
も基準としても良い、以下同様）を上書きする、但し先
に取り込んだデーターが成約データーの時は上書きしな
い。

【００５４】先に取り込んだデーターの内、後から入
れたデーターと同じ物件番号を持たないデーターはその
ままにする。

【００５５】後から取り込んだデーターの内、先に取
り込んだデータと同じ物件番号を持たないデーターを追
加する。

【００５６】上書き操作に不都合が出る為、重複した
データーを持ったファイルの上書き結合は拒絶する。

【００５７】３）重複合成 先に取り込んだデータに後から取り込むデーターを単純
に追加する。よって同じ物件番号のデーターは重複させ
て取り込む。

【００５８】データー解析は、各データが共通して持つ
数値・性質（価格や単価広さ等）に関し、平均値、分
布、または、それらの相関関係等を計算および表示して
行う。

【００５９】

【発明の効果】本発明に係るローカルデーター保存自動
更新装置及び方法を使用すると、一度取り込んだデータ
ーに独自のデーターを追加したり、修正することがで
き、毎回のアクセス時間を減らしたり、再度の利用応用
範囲が広がるため、便利である。また一度作成されたデ
ーターベースに更新データーが自動的に更新されるた
め、編集や管理の手間がいらず便利である。さらに、サ
ブデーターベースの作成や分析合成装置は、このように
して作成されたデーターベースのさらなる分析、利用が
可能となり、種々の用途に利用可能となる。本発明装置
を用いると、従来その時々にダウンロードするだけであ
った不動産情報の、保存・合成・改良・分析等が可能と
なり、有効利用範囲が飛躍的に拡大する。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明第１実施例の流れを示すフロー図。

【図２】本発明第２実施例の流れを示すフロー図。

Claims (5)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】ホストデータより一定条件に合致する販売
   データ・成約データを同一データーベースにそれぞれ販
   売か成約かの識別子を与えて、取り込む手段、取り込み
   後確認のため内容表示を行う表示手段、初回にはそのま
   まローカルデーターベースとして保存する保存手段、次
   回以降はローカルデーターベースの物件番号と更新デー
   ターの物件を照らし合わせ、ローカルデーターベースに
   同一番号が無ければ新規登録を行い、ローカルデーター
   ベースにあって、更新データに同一番号がなければ不明
   登録を行い、同一番号があれば、販売・成約の識別子を
   販売を成約の後順位と位置付け、段階が同じか進んでい
   れば上書き更新、逆進していれば更新前データのままと
   する処理をする処理手段、再更新の場合には、同一物件
   番号照会において、不明、販売、成約順の識別子判断を
   行い、段階が同じか進んでいれば上書き更新、逆進して
   いれば更新前データのままとする処理をする処理手段を
   備えたローカルデーター保存自動更新装置。
2. 【請求項２】ホストデータより一定条件に合致する販売
   データ・成約データを同一データーベースにそれぞれ販
   売か成約かの識別子を与えて、取り込む手段、取り込み
   後確認のため内容表示を行う表示手段、初回にはそのま
   まローカルデーターベースとして保存する保存手段、次
   回以降はローカルデーターベースの物件番号と更新デー
   ターの物件を照らし合わせ、ローカルデーターベースに
   同一番号が無ければ新規登録を行い、ローカルデーター
   ベースにあって、更新データに同一番号がなければ不明
   登録を行い、同一番号があれば、販売・成約の識別子を
   販売を成約の後順位と位置付け、段階が同じか進んでい
   れば上書き更新、逆進していれば更新前データのままと
   する処理をする処理手段、再更新の場合には、同一物件
   番号照会において、不明、販売、成約順の識別子判断を
   行い、段階が同じか進んでいれば上書き更新、逆進して
   いれば更新前データのままとする処理をする処理手段を
   備えたローカルデーター保存自動更新方法。
3. 【請求項３】ローカルデーターベースから任意の条件で
   サブデーターベースを作成する手段、作成されたサブデ
   ーターベース同志を前記ローカルデータベースと同様の
   処理手段を備え、販売・成約・不明データの混在データ
   及び不明のみのデータの合成に対して拒絶手段を備えた
   サブデータ作成合成装置。
4. 【請求項４】ローカルデーターベースから任意の条件で
   サブデーターベースを作成する手段、作成されたサブデ
   ーターベース同志の合成において、同一物件番号の場合
   は、成約データーで上書きし、同一番号が無い場合は、
   そのままとする上書き処理手段を備え、重複したデータ
   を持ったサブデーターベースの合成に対して拒絶手段を
   備えたサブデータ作成合成装置。
5. 【請求項５】独自データの加入、修正、削除及び取り込
   みデータの修正、削除を可能とした請求項１記載のロー
   カルデーター保存自動更新装置。