JPH10301986A - 建築物保守管理支援システムと建築物保守管理のためのプログラム記録媒体 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 建築物の保守管理をコンピュータ上で支援す
る環境において、機器に関する図面や写真などの画像デ
ータの参照を可能とした建築物保守管理支援システムと
建築物保守管理のためのプログラム記録媒体を提供す
る。 【解決手段】 各機器の管理台帳と図面や写真などの画
像データとのリンクを定義しておき、管理台帳から例え
ば該管理台帳の管理対象機器の設置場所などを記載した
図面や写真などの画像データに表示を切り換えたり、画
像データ中の機器位置を強調表示するためのシンボル１
４１から管理台帳１４２に表示を切り換える図面管理機
能を備える。この機能により、ある機器の管理情報を参
照中にその機器の設置場所などを確認したい場合に、即
座にその確認を図面や写真などを参照して行うことがで
きるなど、コンピュータ上で建築物の保守管理を支援す
る業務の効率化を図ることができる。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、建築物の保守管理
をコンピュータ上にて支援するための建築物保守管理支
援システムと建築物保守管理のためのプログラムを記録
した記録媒体に関する。

【０００２】

【従来の技術】近年、建築物特に大規模建築物の保守管
理はその重要性を益々高めてきており、特に空調設備や
電気設備など設備の充実した建築物において、それら設
備機器やその他の施設などに対する標準化された保守点
検業務の必要性が認識されつつある。ところが、標準化
された保守点検業務は、建築物毎、機器・施設毎に保守
点検項目が違ってくるなどの様々な理由により、その実
現は困難とされ、多くの場合、管理者等の経験に基づく
人為的な管理の下で保守点検業務が実施されることに止
まっている。

【０００３】このように人為的な管理の下に行われる建
築物の保守管理業務では、管理する機器・施設の設置場
所等を確認するために図面や写真等が必要となる。すな
わち、この図面や写真により、機器・施設の位置を確認
できてはじめてメンテナンス員による実際の保守管理業
務が遂行される。

【０００４】しかし、大規模な建築物になるとその図面
は膨大な数となり、図面管理が非常に繁雑なものとな
る。例えば目的の図面を見つけ出す作業ひとつを考えて
も、膨大な枚数の図面ファイルの中から目的の図面を見
つけ出すには場合によっては大変な手間が掛かり、ま
た、紛失や破損への注意を終始配る必要がある。こうし
た点が保守点検の作業性の向上を阻む要因の一つとして
考えられている。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】本発明は、このような
事情を鑑みて実現されたものであり、その主な目的は、
建築物の保守管理をコンピュータ上で支援する場合にお
いて、機器・施設に関する図面や写真などの画像データ
の自在な参照を可能とした建築物保守管理支援システム
と建築物保守管理のためのプログラム記録媒体を提供す
ることにある。

【０００６】また、本発明のより具体的な目的は、機器
・施設を管理するための管理情報から該管理情報に関連
する画像データへの表示の切り替えを可能とし、以て建
築物の保守管理をコンピュータ上で支援する業務の効率
化を図ることのできる建築物保守管理支援システムと建
築物保守管理のためのプログラム記録媒体を提供するこ
とにある。

【０００７】

【課題を解決するための手段】上記した目的を達成する
ために、本発明の建築物保守管理支援システムは、コン
ピュータ上で建築物の保守管理を支援するシステムにお
いて、建築物において保守点検すべき各機器・施設の管
理情報及び前記建築物に関する図面・画像情報を登録す
る手段と、前記登録された各機器・施設の管理情報と図
面・画像情報とを関連付けるための手段と、前記登録さ
れた管理情報の中から、指定された機器・施設の管理情
報を検索して表示する手段と、図面・画像情報の参照が
指定されたとき、表示中の管理情報に関連付けられた図
面・画像情報を検索して表示する手段とを具備してなる
ものである。

【０００８】また、本発明の建築物保守管理のためのプ
ログラム記録媒体は、建築物において保守点検すべき各
機器・施設の管理情報及び前記建築物に関する図面・画
像情報を登録する手段と、前記登録された各機器・施設
の管理情報と図面・画像情報とを関連付けるための手段
と、前記登録された管理情報の中から、指定された機器
・施設の管理情報を検索して表示する手段と、図面・画
像情報の参照が指定されたとき、表示中の管理情報に関
連付けられた図面・画像情報を検索して表示する手段と
を具備するプログラムが記録されてなるものである。

【０００９】このように本発明では、図面や写真の電子
ファイル化により建築物保守管理で用いられる図面の管
理そのものが容易になるとともに、機器・施設（機器及
び／又は施設）の管理情報と図面・画像（図面及び／又
は画像）の情報とを関連付けておき、図面・画像情報の
参照が指定されたとき、表示中の管理情報に関連付けら
れた図面・画像情報を検索して表示することができる。
このため、例えば、ある機器の管理情報を参照中にその
機器の設置場所などを確認したい場合に、即座にその確
認を図面や写真などを参照して行うことができるなど、
コンピュータ上で建築物の保守管理を支援する業務の効
率化を図ることができる。

【００１０】また、本発明の応用として、管理情報から
画像データへの表示の切り替えだけではなく、画像デー
タから管理情報への表示の切り替えつまり管理情報と画
像データとの間で双方向に表示を切り替える構成を挙げ
ることができる。さらに、画像データ中に機器・施設の
位置を強調するシンボルなどのマークを付加する編集な
どを行って、シンボルと管理情報とを関連付け、シンボ
ルが指定された場合にそのシンボル部分の詳細図や写真
など、下位の画像データに表示が切り替わる構成を挙げ
ることができる。この場合、シンボルから該シンボル部
分の機器・施設の管理情報に表示が切り替わるように構
成するようにしてもよい。

【００１１】この応用例は、シンボルによって図面中の
機器の位置を容易に識別することができるという効果が
得られる。図面中の機器の種類が分からない場合など
は、そのシンボルを指定することによって対応する機器
の管理情報が表示され、管理情報と画面中の機器との関
連を確実に知ることができる。

【００１２】

【発明の実施の形態】以下、本発明を実施する場合の形
態を図面を参照して説明する。

【００１３】本発明にかかる建築物保守管理支援システ
ム（以下、単にシステムと呼ぶ。）は、例えば、データ
ベースおよび制御プログラムなどを一つのソフトウェア
としてＣＤ−ＲＯＭ、フロッピーディスクなどの記録媒
体に格納し、この記録媒体からソフトウェアを汎用のコ
ンピュータにインストールして実現される。

【００１４】コンピュータの周辺機器としては、ＭＯな
どの大容量型の外部記憶装置、キーボード及びマウスな
どの入力装置、画像入力を行うためのスキャナやその他
の画像データ伝送系、ディスプレイ、プリンタなどの出
力装置などが必要となる。

【００１５】図１に示すように、このシステムの主な機
能としては、「建物管理」１、「管理台帳」２、「保守
点検基準」３、「保守点検表作成」４、「図面管理」５
などの機能がある。

【００１６】「建物管理」１の機能は、管理を行う建物
の概要の登録・参照を行い、当該システムで実際に処理
を行うべき建物の選択を行うための機能である。このシ
ステムでは複数例えば10棟の建物について管理を行うこ
とを可能としている。

【００１７】「管理台帳」２の機能は、保守点検の対象
となる全ての機器や施設（以下、これらを「機器」と総
称する。）の名称、設置場所、能力などの仕様２ａ、修
理や修繕、交換などを行った日付、内容、費用などの修
繕履歴２ｂ、機器の部位毎の耐用年数や補修間隔などの
部位耐用２ｃなどの管理情報を管理する機能である。ま
た、この「管理台帳」２の機能には、部位耐用２ｃから
機器毎及び部位毎の長期修繕計画を作成する「長期修繕
計画作成」２ｄの機能も含まれている。

【００１８】「保守点検基準」３の機能は、管理台帳に
登録された個々の機器に対応する保守点検基準を管理す
る機能であり、ユーザ側において点検周期や点検備考を
修正することにより独自の保守点検基準の作成を可能と
している。また、この「保守点検基準」３の機能には、
その保守点検基準に基づいて１年間の保守点検にかかる
負荷を自動的に集計する「年間点検負荷集計」３ａの機
能が含まれており、集計された年間点検負荷からメンテ
ナンス員の必要人員数、年間作業負荷及び年間作業金額
等を試算することを可能としている。

【００１９】「保守点検表作成」４の機能は、各機器の
保守点検を行うとき、保守点検基準から保守点検チェッ
クリストを作成する機能である。作成された保守点検チ
ェックリストは印刷された文書（保守管理指示書）とし
て出力することが可能である。また、保守点検表の画面
においては、保守点検チェックリストをもとにメンテナ
ンス員が行った保守点検により不良事項が発見された場
合の不良事項の入力と、その不良事項を修理（修繕）し
た際の対処内容の情報入力を可能としている。その修繕
内容は管理台帳の修繕履歴２ｂに転記される。

【００２０】「図面管理」５の機能は、管理台帳と図面
や写真などの画像データとのリンク（関連付け）を行
い、このリンク定義に従って管理台帳と画像データとの
間での表示の切り替えを実現する機能である。

【００２１】その他、このシステムには取引先台帳、消
耗品管理、法定届出情報などの機能があるが、ここでは
その説明は省略する。

【００２２】次に、このシステムの動作をいくつかの代
表的な機能を例に説明する。

【００２３】図２に処理選択メニュー２０を示す。この
処理選択メニュー２０には「図面管理」「建物管理」
「管理台帳」「保守点検基準」「保守点検表」などの処
理項目群が表示され、このメニュー２０から一つの処理
項目を選択操作することによって、その処理項目に対応
する機能モジュールが起動される。

【００２４】ソフトウェアインストール後の初期作業と
しては、管理する建築物の概要の登録、管理台帳（機器
仕様、部位耐用）の登録、保守点検基準の登録、管理台
帳と図面や写真などの画像データとのリンクを行うオブ
ジェクトの登録などがあり、これらの登録作業は、処理
選択メニュー２０から目的の処理項目を順次選択して登
録機能を起動することによって行われる。登録された情
報はコンピュータに接続されている外部記憶装置例えば
ＭＯ等にデータベースとして蓄積される。

【００２５】以上の登録を完了し、例えば「建築管理」
の機能により目的の建築物を選択した後、処理選択メニ
ュー２０に戻し、「管理台帳」の処理項目が選択される
と管理台帳の初期画面が表示される。

【００２６】図３に管理台帳の初期画面を示す。この管
理台帳画面には、機器リスト選択ボタン３２、３３や、
「修繕履歴」「管理図面」「検索」「一覧」「印刷」
「新規」「削除」「移動」「点検基準へ」「メニュー
へ」の各種選択ボタン３４〜４３が表示される。「修繕
履歴」のボタン３４は「移動」のボタン４１の選択操作
により、表示が「部位耐用」「機器仕様」「修繕履歴」
の間で切り替われる。

【００２７】上側のリスト選択ボタン３２を操作すると
機器条件として空調、衛生、消防、搬送、その他などが
リストアップされ、下側のリスト選択ボタン３３を操作
すると設備条件として冷凍機設備、ボイラ設備、熱交換
機設備、冷却設備、送排風設備、貯蔵設備、その他設備
などがリストアップされる。これらの機器リスト選択条
件の中から、所望の機器リスト選択条件、例えば空調、
冷凍機設備などを選択し、「一覧」ボタン３７を選択操
作すると、図４に示すように、選択された建築物につい
ての管理台帳の一覧が表示される。この管理台帳の一覧
の中から、所望の台帳の行のＩＤ項目を選択操作する
と、その機器の管理台帳の内容がデータベースから検索
され、図５に示すような機器の名称、設置場所、能力な
どの機器仕様情報３１を挿入した管理台帳−仕様画面が
表示される。

【００２８】この管理台帳−仕様画面で「修繕履歴」ボ
タン３４を選択操作すると管理台帳−修繕履歴の画面が
表示され、「移動」ボタン４１の選択操作によって３４
の位置に現れる「部位耐用」ボタンを操作すると、図６
に示すように、管理台帳−部位耐用の画面６１が管理台
帳画面上にマルチウィンドゥ画面として表示される。部
位耐用の情報には、機器を構成している部位毎に、その
部位名、耐用年数（法定耐用年数）、期待年数（ユーザ
の期待する耐用年数）、補修間隔（年単位）、補修費
用、改修間隔（年単位）、改修費用及び法定検査の有無
（１＝有り，０＝無し）などがある。かかる部位耐用の
画面６１には「長期修繕計画表示」のボタン６２が設け
られており、このボタン６２が選択操作されることによ
って管理台帳２における「長期修繕計画作成」２ｄの機
能が起動され、機器の部位毎の耐用年数、期待年数、補
修間隔、補修費用などから機器毎及び部位毎の長期修繕
計画の作成が行われ、その結果が画面に表示される。

【００２９】図７にこの長期修繕計画の表示例を示す。
この長期修繕計画の画面には、部位毎に各年の修繕にか
かる費用が表示され、また、図には示されていないが部
位毎の耐用年数分、期待年数分の修繕費用の累計が表示
される。さらに、機器毎の各年の修繕にかかる費用７１
や、図には示されていないが機器毎の耐用年数分の補修
費用の累計が表示される。なお、この長期修繕計画はス
クロール表示によって全体の長期修繕計画の参照を可能
としている。

【００３０】このように、この建築物保守管理支援シス
テムでは、機器の部位毎の耐用年数、期待年数、補修間
隔、補修費用などをユーザが登録しておくことで、機器
毎や部位毎の長期修繕計画を自動的に作成して表示した
り、勿論印刷したりすることもできる。この長期修繕計
画から将来発生する補修・修繕を行う年や費用を容易に
把握できるようになり、また、部位毎にデータ登録を行
うので、過去の実績データに則った正確かつ具体的なデ
ータ登録が可能となり、信頼性の高い長期修繕計画が得
られる。

【００３１】また、図５の管理台帳画面の「点検基準
へ」ボタン４２が選択操作されると、図８に示すよう
に、当該機器に関連する保守点検基準の画面８１が表示
される。保守点検基準の情報には、機器の場所の概要を
示す点検区分、保守点検を行う内容の概要を示す点検分
類、保守点検を行う内容を示す点検内容、点検周期、保
守点検１回当たりの点検負荷などがあり、そのなかで点
検周期と点検負荷はユーザが自由に値を選ぶことができ
る。点検周期は、無し、都度、日、週、週２回、月、
…、年、２年など、予め定められた周期候補の中からの
選択によって設定できる。点検負荷は点検周期に応じて
年間の総負荷が変わるため、点検周期の種類毎に年間の
点検負荷周期別換算値を設定しておくことで、点検周期
と点検負荷の値から点検区分毎の年間総負荷８４及び機
器毎の年間総負荷８３の自動算出を実現することができ
る。

【００３２】この点をさらに詳しく説明すると、保守点
検基準の画面８１には「負荷換算値設定」のボタン８２
が設けられており、このボタン８２を選択操作すると、
図９に示すような点検負荷周期別換算値の設定画面が表
示される。ユーザは例えばシステム導入後にこの点検負
荷周期別換算値の設定画面を呼び出し、そこに表示され
ている、無し、都度、日、週、週２回、月、…、年、２
年などの点検周期の種類毎に点検負荷周期別換算値の設
定を行っておく。この点検負荷周期別換算値によって、
ユーザが設定した点検周期と点検負荷の値から点検区分
毎の年間総負荷８４と機器毎の年間総負荷８３を求める
ことができる。

【００３３】例えば、一人の保守点検員による１時間の
点検作業の負荷の値を「１」と仮定し、ある点検区分に
ついての点検周期が「月」、点検負荷が「１」、月の点
検負荷周期別換算値が「１２」だとすると、その点検区
分の年間総負荷は「１２」となり、よって当該点検区分
の年間の保守点検には、一人の保守点検員による約１２
時間の労働時間が費やされることが求められる。

【００３４】また、保守点検基準の画面８１には「年間
点検負荷」のボタン８５が設けられており、これを選択
操作すると、図１０に示すような年間点検負荷集計画面
が表示される。この年間点検負荷集計画面には、建築物
の全ての機器毎の年間点検負荷１０１と建築物全体の年
間点検負荷１０２が表示される。この建築物全体の年間
点検負荷から、例えば建築物を１年間保守管理するため
に必要な人員算出がユーザ側にて可能になる。例えば、
建築物全体の年間点検負荷のポイントが仮に「8,000 」
であったとし、一人の保守点検員の年間の作業時間を仮
に2000時間とすると４人の保守点検員を必要とすること
が分かる。

【００３５】次に、このシステムの図面管理の動作につ
いて説明する。

【００３６】このシステムでは、各機器の管理台帳と図
面や写真などの画像データとをリンクして、双方間での
表示の切り替えを実現している。すなわち、管理台帳の
画面から該管理台帳の管理対象としている機器の設置場
所を示す図面やその外観写真などの画像データの表示画
面への切り替えを簡単なボタン選択操作で行え、逆に画
像データから管理台帳への表示の切り替えを行うことが
できる。

【００３７】画像データの登録及び管理台帳とのリンク
設定は次のようにして行われる。まず、図２に示す処理
選択メニュー２０から「図面管理」の処理項目を選択す
る。すると図１１に示すような図面管理画面が現れる。
この図面管理画面には「新規作成」「参照・編集」「削
除」などの各種処理ボタン１１１、１１２、１１３が設
けられており、画像データを登録するために「新規作
成」ボタン１１１を選択操作すると、図１２に示すよう
な新規図面登録画面が現れる。この新規図面登録画面
に、図面のタイプ（単独か貼り合わせか）、種別（例え
ば平面図、写真など）、設備（建築、衛生、空調、電気
など）、図面名称、ファイル名などを入力することによ
って画像データの登録が行われ、図１１に示した図面管
理画面に登録内容が反映される。

【００３８】次に、登録された画像データと目的の建物
及び機器の管理台帳とをリンクするために、「建物管
理」１の機能により目的の建物を選択した後、「管理台
帳」２の機能により目的の機器の管理台帳を指定してそ
の管理台帳の画面を表示させる。ここで、図１３に示す
ように、管理台帳画面上の「管理図面」ボタン３５を操
作すると、管理図面のリンクメニュー１３１が表示され
る。このリンクメニュー１３１には、「図面の参照」
「図面のリンク定義」「図面のリンク変更」「図面のリ
ンク削除」などの処理項目が表示されており、このなか
から「図面のリンク定義」の処理項目を選択することに
よって、前記登録画像データと表示中の管理台帳とのリ
ンク設定が達成される。

【００３９】ところで、フロアー平面図などの広範囲に
及ぶ図面の場合、単に図面を表示しただけでは管理台帳
にリンクしている機器の位置を一目で識別することが困
難である。そこでこのシステムでは、画像データと管理
台帳とのリンク定義の際、図１４に示すように、管理台
帳の管理対象としてる図面中の機器の位置にシンボル１
４１（例えば図形線とは異なる色の枠線で機器を囲った
マークなど）を付けて各機器の位置を強調表示し、この
シンボル１４１を通じて管理台帳と図面中の機器とのリ
ンクを実現している。シンボル１４１を付ける処理は、
マウスなどの操作によって位置、枠線の色、太さ、線種
などのシンボルパターンを設定して行われる。

【００４０】なお、シンボルパターンは機器の種別毎に
別けて設定することが望ましい。また、管理台帳の画面
に、機器に対して設定されたシンボルパターンを表示す
る機能を付加することによって、そのシンボルパターン
を目標として図面から容易に該当する機器を識別するこ
とが可能となる。

【００４１】このように、管理台帳とリンクされた画像
データは、図１３に示す管理台帳画面の「管理図面」ボ
タン３５を操作することによってデータベースから検索
されて表示される。したがって、ある機器の管理台帳を
参照中に、この管理台帳によって管理している機器の設
置場所などを確認したくなった場合など、即座にその確
認を行うことができる。また、図面や写真から管理台帳
の参照する場合は、シンボル１４１をマウス操作によっ
て指定することによって、自動的にそのシンボル１４１
にリンクされている管理台帳の画面１４２に表示が切り
替わる。

【００４２】なお、一つの管理台帳に複数の画像データ
をリンクさせることもこのシステムでは可能としてお
り、この場合、リンク定義の際に各画像データに階層を
設定して、この階層に従って順次画像データを表示する
ものとしている。例えば、図１４に示した平面図の中の
シンボル部分１４１の詳細図や写真を管理台帳とリンク
定義しておき、平面図中でシンボル１４１が指定された
ときに、平面図からシンボル部分の詳細図や写真１４３
への表示の切り替えを実現している。下位の画像データ
への表示の切り替えは、例えば図１４の画像データ画面
に設けられている「次を検索」のボタン１４４を選択操
作した後、目的のシンボル１４１を指定することなどに
よって行うことができる。

【００４３】このように表示された画像データはプリン
タにより印刷して、保守点検基準から作成された保守点
検チェックリストと共に建築物保守管理のための指示書
の一部として利用することができる。

【００４４】なお、上記実施形態では、データベース及
び制御プログラムなどを一つのソフトウェアとしてＣＤ
−ＲＯＭ、フロッピーディスクなどの記録媒体へ格納
し、記録媒体から汎用のコンピュータにソフトウェアを
インストールして実現される建築物保守管理支援システ
ムについて説明したが、データベース及び制御プログラ
ムなどを一つのソフトウェアとして固定的に記憶装置に
格納してなる、建築物保守管理支援専用のシステムとし
ても実現できることは言うまでもない。

【００４５】

【発明の効果】以上説明したように本発明によれば、図
面や写真の電子ファイル化により建築物保守管理で用い
られる図面の管理そのものが容易になるとともに、機器
の管理情報と図面・画像情報とを関連付けておき、図面
・画像情報の参照が指定されたとき、表示中の管理情報
に関連付けられた図面・画像情報を検索して表示するこ
とができるので、例えば、ある機器の管理情報を参照中
にその機器の設置場所などを確認したい場合に、即座に
その確認を図面や写真などを参照して行うことができる
など、コンピュータ上で建築物の保守管理を支援する業
務の効率化を図ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施形態である建築物保守管理支援シ
ステムの機能ブロック図

【図２】図１のシステムにおいて表示される処理選択メ
ニューを示す図

【図３】管理台帳の初期画面を示す図

【図４】管理台帳の一覧画面を示す図

【図５】管理台帳−仕様画面を示す図

【図６】管理台帳−部位耐用画面を示す図

【図７】長期修繕計画の表示例を示す図

【図８】保守点検基準画面を示す図

【図９】点検負荷周期別換算値の設定画面を示す図

【図１０】年間点検負荷集計画面を示す図

【図１１】図面管理画面を示す図

【図１２】新規図面登録画面を示す図

【図１３】管理台帳と図面とのリング定義の手順を説明
するための図

【図１４】管理台帳から検索された図面の表示例を示す
図

【符号の説明】

１……建物管理 ２……管理台帳 ３……保守点検基準 ４……保守点検表作成 ５……図面管理 ２ａ……機器仕様 ２ｃ……部位耐用 ２ｄ……長期修繕計画作成 ３ａ……年間点検負荷集計

Claims (2)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 コンピュータ上で建築物の保守管理を支
   援するシステムにおいて、 建築物において保守点検すべき各機器・施設の管理情報
   及び前記建築物に関する図面・画像情報を登録する手段
   と、 前記登録された各機器・施設の管理情報と図面・画像情
   報とを関連付けるための手段と、 前記登録された管理情報の中から、指定された機器・施
   設の管理情報を検索して表示する手段と、 図面・画像情報の参照が指定されたとき、表示中の管理
   情報に関連付けられた図面・画像情報を検索して表示す
   る手段とを具備することを特徴とする建築物保守管理支
   援システム。
2. 【請求項２】 コンピュータ上で建築物の保守管理を支
   援するためのシステムを構築するためのプログラムを記
   録した記録媒体において、 建築物において保守点検すべき各機器・施設の管理情報
   及び前記建築物に関する図面・画像情報を登録する手段
   と、 前記登録された各機器・施設の管理情報と図面・画像情
   報とを関連付けるための手段と、 前記登録された管理情報の中から、指定された機器・施
   設の管理情報を検索して表示する手段と、 図面・画像情報の参照が指定されたとき、表示中の管理
   情報に関連付けられた図面・画像情報を検索して表示す
   る手段とを具備するプログラムが記録されていることを
   特徴とする建築物保守管理のためのプログラム記録媒
   体。