JPH08305741A - 家屋評価点数計算処理装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【目的】 複雑な操作を習熟する必要がなく、現地調査
の手描き図面から直ちに大型マンション等の集合家屋の
評価計算を実行できるようにする。 【構成】 １棟に複数の間取りの家屋が構築された集合
家屋を、異なる間取りまたは同一間取りの複数の家屋を
１組とする複数組の区画に分割し、さらにその分割数を
設定し、分割された各区画単位に、間取り図面と部屋別
の仕上げ種類とを入力する。さらに入力された各区画単
位の間取り図面と部屋別の仕上げ種類とに基づき、各区
画の面積を求め、さらに前記評価点数テーブルを参照し
て仕上げ種類毎の標準評価点数を計算し、区画別の区画
別の面積および評価点数を、区画分割手段で設定された
対応する区画の区画数に応じて累算し、さらにその総和
を計算し、その計算結果を１棟の家屋評価計算表として
出力する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【産業上の利用分野】本発明は、家屋評価点数計算処理
装置に関し、特に、１棟に複数の間取りの家屋が構築さ
れた集合家屋の固定資産税および不動産取得税の基礎と
なる家屋評価のための計算処理を行う家屋評価点数計算
処理装置に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】従来、固定資産税および不動産取得税の
基礎となる家屋評価を行う場合、調査員が現地に赴いて
その場で家屋見取り図とその部屋毎の仕上げ種類を調書
に記入し、それに基づいて家屋評価の計算処理を行って
いる。このような家屋評価を行う作業工程は、多くが人
手による手作業で行なわれており、非常に効率の悪いも
のとなっている。

【０００３】このため、このような家屋評価を行う作業
工程の一部を自動化する自動化装置の開発も一部で試み
られている。従来における家屋評価計算の自動化処理シ
ステムの概略を説明すると、例えば、次のようなシステ
ムが試行されている。

【０００４】（１）現地での調書に基づいて、各部屋毎
の仕上げ別の面積計算を行い、面積と仕上げ種類を入力
して計算させるシステム、（２）現地での調書をＣＡＤ
データとして対話入力方式でＣＡＤシステムに入力し、
面積計算以降の評価までを自動化するシステム、など、
部分的な作業を自動化する家屋評価自動化システムが開
発されている。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】このように、従来から
家屋評価計算処理を一部で自動化するシステムが開発さ
れてはいるが、このような従来の自動化システムでは複
雑であり、システム運転が簡略化されておらず、十分に
家屋評価を行う作業工程を自動化したものとはなってい
ない。例えば、上述の（１）のシステムの場合、面積計
算が煩雑であり、確認にも時間を要するものとなってい
る。また、上述の（２）のシステムの場合では、面積計
算以降は自動化されているものの、未だ次のような問題
点が残っている。すなわち、前述の（２）のシステムの
ように、対話入力方式によりＣＡＤデータを入力すもの
では、現地調査で描いた家屋見取り図を再びＣＡＤシス
テムを操作して、デジタイズ入力する必要があり、２重
に手間がかかる。また、その場合、システムの導入の際
に、ＣＡＤシステムの使用方法，操作手順などの習熟が
必要であり、オペレータの訓練に時間を要する。また、
このようなシステムは対話処理であるため、１人のオペ
レータが装置を比較的長時間専有することになるため、
システム運用には装置台数が多数必要であるという問題
点もある。

【０００６】特に、大型マンションなどのように、１棟
に複数の間取りの家屋が構築された集合家屋の評価計算
を行う場合、（１）間取りの平面図を全ての家屋数分だ
け入力することにより、１棟全体の間取り平面図を作成
し、それを基に１棟全体の評価計算を行う、（２）ある
いは間取り毎に評価計算を行い、その結果を手計算で累
算することによって１棟全体の評価計算結果を得る、と
いう方法を用いているため、間取り平面図の入力作業が
極めて面倒で、時間がかかり、効率良く評価計算を行え
ないという問題がある。

【０００７】本発明の第１の目的は、複雑な操作を習熟
する必要がなく、現地調査の手描き図面から直ちに大型
マンション等の集合家屋の評価計算を効率良く実行でき
る家屋評価点数計算処理装置を提供することにある。

【０００８】本発明の第２の目的は、複雑な操作を習熟
する必要がなく、大型マンション等の集合家屋の評価計
算を効率良く実行できる家屋評価点数計算処理装置を提
供することにある。

【０００９】

【課題を解決するための手段】上記第１の目的を達成す
るため、本発明の家屋評価点数計算処理装置は、１棟に
複数の間取りの家屋が構築された集合家屋を、異なる間
取りまたは同一間取りの複数の家屋を１組とする複数組
の区画に分割し、さらにその分割数を設定する区画分割
手段と、分割された各区画単位に、間取り図面と部屋別
の仕上げ種類とを入力する図面入力手段と、仕上げ種類
毎の標準評価点数を記憶した評価点数テーブルと、入力
された各区画単位の間取り図面と部屋別の仕上げ種類と
に基づき、各区画の面積を求め、さらに前記評価点数テ
ーブルを参照して仕上げ種類毎の標準評価点数を計算す
る区画別評価計算手段と、区画別の面積および評価点数
を記憶する区画別データテーブルと、この区画別データ
テーブルに格納された区画別の区画別の面積および評価
点数を、前記区画分割手段で設定された対応する区画の
区画数に応じて累算し、さらにその総和を計算し、その
計算結果を１棟の家屋評価計算表として出力する一括計
算手段とを備えることを特徴とする。

【００１０】また、第２の目的を達成するため、前記図
面入力手段を、等間隔格子が印刷された方眼紙上に部屋
の間取りを示すべく描かれた手描き線図面および該線図
面内に記入された部屋名称を表す手描き文字とで表示さ
れた手描き間取り平面図と、部屋名称に対して仕上げ種
類を対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調査票
とを画像入力する構成としたものである。

【００１１】

【作用】上記手段によれば、計算処理対象の集合家屋に
ついて、まず、異なる間取りまたは同一間取りの複数の
家屋を１組とする複数組の区画に分割し、さらにその分
割数を設定する。

【００１２】すなわち、集合家屋は、複数種類の間取り
の家屋が複数戸数組み合わされて構成されたものである
から、複数の家屋を１組にして一括して評価計算が可能
なように、複数組の区画に分割する。例えば、階毎に間
取りが異なるが、同一階では間取りが同一であるような
集合家屋にあっては、各階を１組の区画に設定して階数
分の区画に分割する。

【００１３】そして、分割された各区画単位に、間取り
図面と部屋別の仕上げ種類とを図面入力手段によって入
力する。すると、区画別評価計算手段は、入力された各
区画単位の間取り図面と部屋別の仕上げ種類とに基づ
き、各区画の面積を求め、さらに評価点数テーブルを参
照して仕上げ種類毎の標準評価点数を計算し、区画別デ
ータテーブルに格納する。

【００１４】これに対し、一括計算手段は、区画別デー
タテーブルに格納された区画別の面積および評価点数
を、前記区画分割手段で設定された対応する区画の区画
数に応じて累算し、さらにその総和を計算し、その計算
結果を１棟の家屋評価計算表として出力する。

【００１５】このように、異なる間取りまたは同一間取
りの複数の家屋を１組とする複数組の区画に分割し、区
画単位で評価計算を行い、その後に、１棟全体の評価計
算を行うため、家屋数が多い場合であっても、間取り平
面図の入力回数が少なくなり、効率良く評価計算を行う
ことができる。

【００１６】

【実施例】以下、本発明の一実施例を図面を用いて具体
的に説明する。

【００１７】図１は、本発明の家屋評価点数計算処理装
置の一実施例を示す全体構成ブロック図であり、１は区
画分割手段、２は区画別評価計算部であり、区画図面入
力部２ａと区画評価計算処理部２ｂとによって構成され
ている。

【００１８】３は区画別データテーブル、４は区画数設
定手段、５は区画数入力部、６は区画数データテーブ
ル、７は一括評価計算処理部、８は１棟データテーブル
である。

【００１９】区画分割手段１は、評価対象の集合家屋に
ついて、異なる間取りの複数の家屋または同一間取りの
複数の家屋を１組とする複数の区画に分割するものであ
る。詳しくは、区画への分割はオペレータの判断によっ
て行われるものであるが、その分割された区画の識別名
称および区画数等を表形式で入力するものである。

【００２０】この区画分割手段１は、例えば、ディスプ
レイ等の表示画面に区画の識別名称およびその識別名称
で示される区画の数（区画数）等を表形式で表示し、そ
の表示された区画の識別名称欄に区画名称のデータを、
区画数の欄に区画数をキーボードから入力させることに
よって実現されるものである。

【００２１】区画図面入力部２ａは、区画分割手段１に
よって分割された区画毎の間取り図面を入力するもので
あり、例えば、等間隔格子が印刷された方眼紙上に部屋
の間取りを示すべく描かれた手描き線図面および該線図
面内に記入された部屋名称を表す手描き文字とで表示さ
れた手描き間取り平面図と、部屋名称に対して仕上げ種
類を対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調査票
とを画像入力するＯＣＲ装置等の画像入力手段で構成さ
れている。

【００２２】なお、ディスプレイ等の表示画面に、等間
隔格子を表示し、そこに現地調査で得た間取り平面図を
描画し、さらに部屋別の仕上げ種類等を文字入力するよ
うに構成することも可能である。

【００２３】区画評価計算処理部２ｂは、区画毎の評価
点数を算出するものであり、その計算結果は区画別デー
タテーブル３に格納される。

【００２４】区画数設定手段４は、前記の区画分割手段
１において設定する各区画名称毎のの区画数を示すデー
タを設定入力するものであり、入力された区画数のデー
タは区画数入力部５によって区画数データテーブル６に
格納される。

【００２５】一括評価計算処理部７は、区画別データテ
ーブル３に格納された区画別の面積および評価点数を、
前記区画分割手段１で設定された対応する区画の区画数
に応じて累算し、さらにその総和を計算し、その計算結
果を１棟の家屋評価計算表として１棟データテーブル８
に出力するものである。

【００２６】図２乃至図５は、本発明で導入した「区
画」という概念を示す説明図であり、図２に示すよう
に、５階建ての集合家屋において各階が同一間取りの複
数の家屋で構成される場合、「区画Ａ」という単位で５
つの区画２１〜２５に分割する。

【００２７】また、図３に示すように、垂直方向に間取
りの異なる１階と２階の組み合わせが水平方向に複数戸
連結された構造にあっては、「区画Ａ」，「区画Ｂ」と
いう単位で２つの区画３１，３２に分割する。以下、図
３に示す分割方法を「縦割り」と定義する。

【００２８】また、図４に示すように、水平方向に間取
りの異なる家屋の組み合わせが垂直方向（階床方向）に
複数戸連結された構造にあっては、「区画Ａ」，「区画
Ｂ」という単位で２つの区画４１，４２に分割する。以
下、図４に示す分割方法を「横割り」と定義する。

【００２９】さらに、図５に示すように、水平方向に間
取りの異なる家屋５１〜５６の組み合わせが垂直方向
（階床方向）に複数戸連結された構造にあっては、「区
画Ａ」，「区画Ｂ」という単位で２つの区画に分割す
る。

【００３０】図６は、上記のような家屋の分割方法にお
ける区画数の設定方法を示す説明図であり、図６（ａ）
に示すように、「区画Ａ」６１，６２が水平方向に２つ
連結し、さらに「区画Ｂ」６３が１つ連結した構造にあ
っては、区画の識別名称として「区画Ａ」６４、「区画
Ｂ」６５を設定し、さらに「区画Ａ」６４の「区画数＝
２」、「区画Ｂ」６５の「区画数＝１」を設定する。

【００３１】この場合、「縦分割」であるため、階区画
数６６は設定しない。

【００３２】一方、図６（ｂ）に示すように、「区画
Ｃ」６７，６８が３階に位置し、「区画Ｄ」６９，７０
が１階および２階に位置する「横分割」の場合、区画の
識別名称として「区画Ｃ」７１、「区画Ｄ」７２を設定
し、さらに「区画Ｃ」７１の３階部分の「階区画数＝
２」、「区画Ｄ」７２の１，２階部分の「階区画数＝
１」を設定する。

【００３３】この場合、「横分割」であるため、区画数
７４は設定しない。

【００３４】図７は、区画数入力部５の処理手順を示す
概略のフローチャートであり、まず、評価対象の集合家
屋の１棟全体としての地上階数および地下階数を設定す
る（ステップ７５）。

【００３５】次に、区画数の入力が終了か否かを判定し
（ステップ７６）、終了であれば区画数入力処理を終了
する。

【００３６】終了でなければ、「縦割り」区画か、「横
割り」区画かを判定し（ステップ７７）、「縦割り」区
画であればステップ７８において区画数の設定を図６
（ａ）に示した方法で行う。「横割り」区画であれば、
ステップ７９において階区画数の設定を図６（ｂ）に示
した方法で行う。

【００３７】この後、次の区画の区画数の入力を行うた
め、ステップ７６に戻り、区画毎の区画数または階区画
数の入力を繰返し行い、１棟全体の区画の区画数または
階区画数の入力処理を終了する。

【００３８】図８は、区画別評価計算部２の詳細構成を
示すブロック図である。

【００３９】図８において、８１は区画別の家屋平面
図、８２は区画別の家屋調査票であり、これらはＯＣＲ
装置で構成された区画図面入力部２ａによって読み取ら
れる。

【００４０】区画別評価計算処理部２ｂは、文字図形分
離部２０１、文字線分認識処理部２０２、正規化処理部
２０３、領域切り出し処理部２０４、面積計算処理部２
０５、評価計算処理部２０７、標準評点数テーブル２０
７から構成されている。

【００４１】家屋平面図８１は、後述するが、等分割さ
れた格子間隔の方眼紙上に間取りを示すべく描かれた各
区画の平面図の線図と、この線図内に記載した部屋を示
す名称を表す文字とが手描きで描かれた部屋構成（間取
り）を示す図面シートである。

【００４２】家屋調査票８２は、各部屋名称に対応して
仕上げ種類を入力するためのＯＣＲ入力用シートであ
り、後述するが、マークシートのような所定フォーマッ
トにより、各部屋番号に対応して、各部屋の天井，内
壁，床，などの仕上げの種類を所定位置にマークを付け
ることにより容易に入力できるようにレイアウトされて
いる入力シートである。

【００４３】ＯＣＲ装置で構成された区画図面入力部３
により入力され画像データは、文字図形分離部２０１に
より、文字部分と図形部分に分離されてから、文字線分
認識処理部２０２に供給される。

【００４４】文字線分認識処理部２０２は、線分認識処
理部２０２ａおよび文字認識処理部２０２ｂから構成さ
れており、線分認識処理部２０２ａが図形データから線
分データの認識を行い、文字認識処理部２０２ｂが文字
データから各文字の文字認識を行う。

【００４５】ここでの文字認識処理部２０２ｂが文字認
識を行う各文字は、部屋名称として各区画の家屋平面図
８１に書込まれた数字の文字であり、複雑な処理を行う
ことなく確実に部屋名称となっている部屋番号の数字文
字を読み取る。また、線分認識処理部２０２ａが図形デ
ータから認識した線分データは、正規化処理部２０３に
出力され、この正規化処理部２０３において、認識した
線分データに対して両端点を方眼紙の等間隔格子の交点
位置に丸めて正規化する処理を行う。

【００４６】正規化処理部２０３により正規化された線
分データは、領域切り出し処理部２０４に入力される。
また、領域切り出し処理部２０４には、文字認識処理部
２０２ｂが文字認識を行った部屋名称の部屋番号が入力
されており、領域切り出し処理部２０４は、正規化され
た線分データと部屋名称を示す文字の位置から部屋名称
に対応する部屋領域を求める処理を行う。

【００４７】領域切り出し処理部２０４によって切り出
された各部屋の領域は、面積計算処理部２０５に入力さ
れ、面積計算処理部２０５が、切り出した部屋領域の面
積を求める計算を行う。

【００４８】求められた各部屋の面積は、評価計算処理
部２０６に入力される。

【００４９】標準評点数テーブル２０７には、家屋評価
のための仕上げ種類ごとの評点数を示す評点数データが
記憶されているので、評価計算処理部２０６は、標準評
点数テーブル２０７の評点数データを参照して評価計算
を行う。

【００５０】この場合、各部屋毎の仕上げ種類は、既に
家屋調査票８２によるＯＣＲシート入力により、区画図
面入力部２ａ，文字認識処理部２０２ｂを介して、部屋
名称の部屋番号と対応させて入力されており、この仕上
げ種類データが、文字認識処理部２０２ｂから評価計算
処理部２０６に入力されることにより、部屋ごとの面
積，仕上げ種類，および評点数を対応させて評価計算を
行い、区画別の家屋評価計算表が出力される。

【００５１】図９は、家屋平面図８１の一例を説明する
図である。ここでの家屋平面図８１は、図９に示すよう
に、区画の識別番号ＩＤの記入欄９１，区画番号（また
は区画識別名称）の記入欄９２，および家屋平面図記入
用の方眼９３が予じめ印刷されている入力用シートであ
る。この入力用シートに、調査した区画の家屋の対して
付与するＩＤ番号，区画番号，および調査した区画の各
部屋を平面図で表現する家屋平面図の各データを手描き
で記入し、調査した区画の各部屋の面積を自動入力でき
るようにする。

【００５２】この家屋平面図８１のシートの方眼９３の
各々の格子間隔は、２分の１間（９０cm）の間隔を表わ
すものとして、この方眼９３上に各部屋の外壁の線、内
壁の線を線分９４で記入し、更に、各部屋名称を示すた
め、各部屋の部屋番号をその各数字が方眼の升目に含ま
れるように文字９５で記入する。なお、このシートの方
眼９３上に、家屋平面図を描く場合は、正確に部屋面積
を計算するため、線分９５の両端点が方眼の交点（格子
点）となるように正規化処理を行うため、部屋平面図を
描画する場合にも、方眼の交点が線分の両端点となるよ
うに作図する。

【００５３】図１０は、区画別の家屋調査票８２の一例
を説明する図である。ここでの家屋調査票８２は、図１
０に示すように、区画の識別番号ＩＤの記入欄１０１，
区画番号の記入欄１０２，および各部屋の仕上げ種類
（天井，内壁，床の仕上げ種類）のデータを各部屋番号
に対応して入力するためのマークシート１０５が予じめ
印刷されている入力用シートである。

【００５４】この家屋調査票８２には、また、各区画の
仕上げ種類（屋根，基礎，外壁の仕上げ種類）のデータ
を入力するためのマークシート１０６も印刷されてい
る。この入力用シートに、調査した区画に対して付与す
るＩＤ番号，家屋番号，および調査した区画の各部屋の
仕上げ種類を所定位置にマークを付加して入力する。

【００５５】なお、この家屋調査票８２では、家屋平面
図８１で作図した各部屋の天井，内壁，床の仕上げ種類
などを、通常の場合は、部屋名称１０３毎に予じめ印刷
してある仕上げ種類のマークによるによる選択で入力す
るが、コード１０４によっても入力できるようにコード
記入欄が設けられている。

【００５６】家屋評価を行うために、図９に示すような
家屋平面図８１と、図１０に示すような家屋調査票８２
を作成し、共に区画図面入力部２ａでＯＣＲ入力して家
屋評価計算の処理を行うことになる。

【００５７】家屋平面図８１と家屋調査票８２は共に、
区画図面入力部２ａを構成するＯＣＲ装置から一括入力
し、各シートがいずれであるかは、各シートの識別番号
の記入欄９１，１０１に記入されたＩＤ番号により判別
され、どの家屋平面図と家屋調査票が組になるかは、各
シートの区画番号の記入欄９２，１０２に記入された区
画番号による対応付けを行う。

【００５８】図１１は、区画別の家屋評価計算処理の一
連の処理フローを示すフローチャートである。

【００５９】まず、ステップ１１１において、各々の家
屋を調査したシート（区画別の家屋平面図８１，家屋調
査票８２）を入力し、ＩＤ番号を読み取る。次に、ステ
ップ１１２において、シートが終了であるか否かを判定
し、シートが終了であれば、一連の処理を終了する。

【００６０】また、ステップ１１２の判定においてシー
ト終了でなければ、ステップ１１３において、読み取っ
たシートのＩＤ番号を判定する。ＩＤ番号が家屋平面図
である場合は、ステップ１１４に進み、家屋平面図入力
処理を行う。また、ＩＤ番号が家屋平面図でない場合
は、読み取ったシートが家屋調査票８２であるので、ス
テップ１１５に進み、家屋調査票入力処理を行う。

【００６１】そして、ステップ１１６において、該当す
る区画番号の平面図８１と調査票８２は共に入力済であ
るか否かの判定を行い、該当する区画番号の平面図８１
と調査票８２は共に入力済である場合には、次のステッ
プ１１７において、該当の区画番号の平面図８１と調査
票８２により、当該区画番号の家屋の評価計算を行い、
計算した結果の区画別家屋評価計算表を出力する。

【００６２】ステップ１１７の１つの区画の評価計算表
の計算が終った後、または、ステップ１１６の判定で該
当する区画番号の平面図８１と調査票８２は共に入力済
でない場合には、次のシートの読み取りから処理を再開
するため、ステップ１１１に戻り、ステップ１１１から
の処理を繰り返し行う。

【００６３】この処理では、区画図面入力部２ａを構成
するＯＣＲ装置にセットされているシートがなくまるま
で入力し続け（ステップ１１１，ステップ１１２）、シ
ートに記入されているＩＤ番号に従って、入力処理を家
屋平面図入力処理（ステップ１１４）と、家屋調査票入
力処理（ステップ１１５）に処理を分けて処理を行う。

【００６４】１棟の集合家屋について、家屋平面図８１
と家屋調査票８２の揃ったとき、その各部屋の面積と各
種仕上げの種類を集計し、評価計算を行う（ステップ１
１６，ステップ１１７）。

【００６５】図１２は、家屋平面図入力処理を説明する
処理の流れを示すブロック図である。図１２を参照し
て、家屋平面図入力処理について説明する。

【００６６】シート入力指示１２１によって、区画図面
入力部２ａを構成するＯＣＲ装置は家屋平面図シート８
１を画像入力１２２し、画像データ１２３として保存す
る。更に、文字部分に対しては、ＩＤ番号部分の文字認
識のためのＩＤ文字認識１２４５３を行い、それに従っ
て、家屋平面図８１のフォーマットによって、データ部
分の文字認識を行うためデータ文字認識１２５を行う。

【００６７】次に、認識した文字データの文字データ入
力１２６を行い、更に画像データ入力１２７を行う。次
に、文字・図形分離１２８を行い、文字選択１２９を行
う。更に画像データに対して、線分認識１３０を行い、
認識した線分データの正規化処理１３１を行い、領域切
り出し１３２を行う。そして、最終的に切り出した領域
に対して面積計算１３３を行い、区画別の部屋別面積表
１３４を出力する。

【００６８】図１２は、このような家屋平面図入力処理
に併わせて、家屋平面図とデータ文字の簡単な処理例を
示している。この場合、家屋平面図８１から切り出され
た文字認識を行うと、各部屋名称を示す本来の文字と斜
線の線分部分の不正文字との文字データ１３５が文字認
識される。なお、シート入力指示１２１の後のＩＤ文字
認識１２４で、ＩＤ番号の文字を認識し、このＩＤ番号
１３６により以後の処理を振り分ける。

【００６９】家屋平面図８１の図面入力では、文字デー
タ入力１２６して、入力した文字データをメモリに保存
し、次に画像データ入力１２７を行い、入力した画像デ
ータをメモリに保存する。そして、文字図形分離１２８
で保存した画像データを連続したドットのグループに分
け、その存在範囲で文字と図形に分離する。この例で
は、画像データ１２３においては、Ｇ１が図形であり、
Ｇ２，Ｇ３，Ｇ４が文字であるので、これらが分離され
る。

【００７０】次の文字選択１２９では、文字と判定され
たグループの升目位置を判定し、メモリに保存された文
字データ中のそのその位置に対応する文字を選択する。
これにより、Ｇ２からＧ４に対応する文字１，２，３が
正しい文字として選択される。

【００７１】次の線分認識１３０では、図形と判定され
たグループに対して線分データの認識を行い、次の正規
化処理１３１で、その両端点を方眼の交点に丸める。そ
して、領域切り出し１３２を行い、選択された文字を含
む領域を切り出して、その文字の示す部屋名称と対応し
て当該部屋の面積計算１３３を行う。面積計算１３３で
は各領域ごとにその面積を計算して区画別の部屋別面積
表１３４として記憶する。

【００７２】図１３は、家屋調査票入力処理を説明する
処理の流れを示すブロック図である。図１３を参照し
て、家屋調査票入力処理について説明する。

【００７３】家屋平面図入力処理と同様に、シート入力
指示１３６によって、区画図面入力部２ａを構成するＯ
ＣＲ装置により家屋調査票シート８２を画像入力１３７
する。更に、文字部分に対して、ＩＤ番号部分の文字認
識のためのＩＤ文字認識１３８を行い、それに従って、
家屋調査票フォーマットによって、データ部分の文字認
識を行うデータ文字認識１４０を行い、マークの位置認
識を行うマーク位置認識１４１を行う。

【００７４】次に、認識した文字データの文字データ入
力１４３を行い、認識したマークのマーク位置入力１４
４を行い、仕上げ種類を判別して、部屋別コード表作成
１４５を行って、最終的に部屋毎の仕上げ種類をコード
指定した部屋別コード表１４６を出力する。

【００７５】この場合、家屋調査票８２の入力時に、文
字データ入力１４３を行うが、このとき、部屋別コード
表１４６における仕上げコードとして記憶する。また、
マーク位置入力１４４の結果も、仕上げ種類を判別して
仕上げコードとして記憶する。この例では、家屋調査票
８２として「部屋番号１」の各仕上げ種類をコード指定
し、「部屋番号２」の各仕上げ種類をマーク位置で指定
した家屋調査票の例を示しており、それを読み取った部
屋別コード表１４６が出力されている処理例が示されて
いる。

【００７６】図１４は、図８の評価計算処理部２０６を
説明する処理の流れを示すブロック図である。

【００７７】１つの区画について、家屋平面図８１と家
屋調査票８２とが共に入力され、家屋平面図入力処理
（図１２）および家屋調査票入力処理（図１３）が終了
すると、次に評価計算処理部２０６の処理が実行され
る。このとき、家屋平面図入力処理により、各部屋の面
積を計算した部屋別面積表１３４が求められており、ま
た、家屋調査票入力処理により、各部屋の仕上げ種類コ
ードを読み取った部屋別コード表１４６が求められてい
る。

【００７８】評価計算処理部２０６では、これら部屋別
面積表１３４および部屋別コード表１４６を入力し、区
画別の評価計算を行う。

【００７９】この場合、評価計算処理部２０６では、更
に予じめ設定され記憶されている標準評点数テーブル２
０７を参照して、仕上げ種類ごとに面積を集計し、区分
評点を求めて、これらの総合計を求めた区画別家屋評価
計算表２０８として区画別データテーブル３に格納す
る。

【００８０】図１５は、一括評価計算処理部７の処理の
一例を示すフローチャートである。また図１６は、一括
評価計算処理部７が使用するデータテーブルの関係を示
す説明図である。

【００８１】図１６において、２０８ａ，２０８ｂは、
区画別データテーブル３に格納された区画別家屋評価計
算表、６は区画数データテーブル、８は１棟データテー
ブルである。

【００８２】以下、図１５および図１６を参照して一括
評価計算処理について説明する。

【００８３】まず、最初に、ステップ１５１において１
棟の各階の階床面積を第１式に基づいて計算する。

【００８４】

【数１】 階床面積＝Σ（（区画数×区画階床面積）＋（階区画数×区画階床面積）） 但し、Σ：全区画の総和 （区画数×区画階床面積）：階床面積＞０の階が２つ以上存在する区 画（縦割り区画）の時に適用 （階区画数×区画階床面積）：階床面積＞０の階が１つのみ存在し、 階区画数が設定されている区画（横割 り区画）の時に適用 ………（１） 例えば、図１６のデータの場合、区画Ａと区画Ｂとが存
在する１棟の１階の階床面積は、区画Ａについて区画別
家屋評価計算表２０８ａの階床面積データ１６１の１階
の階床面積「１００」と区画数データテーブル６の区画
数データ１６７の区画Ａの区画数「３」とを用いて上記
第１式に基づいて計算し、区画Ｂについても同様にして
計算した結果と合計する。その結果、１棟データテーブ
ル８の階床面積データ１６２の１階の階床面積として
「３００」が格納される。

【００８５】この処理を２階、３階について同様にして
行う。

【００８６】次に、ステップ１５２において、１棟の延
床面積を第２式に基づいて計算する。

【００８７】

【数２】 例えば、図１６のデータの場合、テーブル８の階床面積
データ１６２の１乃至３階の階床面積の合計「３００＋
１５０＋１５０＝６００」が求められ、テーブル８の面
積データ１６３の延床面積として格納される。

【００８８】次に、ステップ１５３において、１棟の建
床面積を第３式に基づいて計算する。

【００８９】

【数３】 建床面積＝Σ（１棟１階床面積）………（３） 例えば、図１６のデータの場合、テーブル８の階床面積
データ１６２における１階の階床面積「３００」がテー
ブル８の面積データ１６３の建床面積として格納され
る。

【００９０】次に、ステップ１５４において、テーブル
３の区画別家屋評価計算表２０８ａ，２０８ｂの部分別
データ１６４を基に、補正係数テーブル１６５で制定さ
れた計算方法に従って各部分の各評点コード毎に補正率
を計算する。

【００９１】例えば、図１６のデータの場合、１棟デー
タテーブル８の部分別データ１６６の部分、評点コード
の欄に、テーブル３の区画別家屋評価計算表２０８ａ，
２０８ｂの部分別データ１６４の部分、評点コードの全
区画に存在するレコードデータが格納され、また１棟デ
ータテーブル８の部分別データ１６６の補正率の欄に補
正率計算結果が各評点コード毎に格納される。

【００９２】次に、ステップ１５５において、１棟デー
タテーブル８の部分別データ１６６の施工量の値を各評
点コード毎に、第４式に基づいて計算する。

【００９３】

【数４】 施工量＝区画数×区画施工量………（４） 例えば、図１６のデータの場合、区画別家屋評価計算表
２０８ａ，２０８ｂの部分別データ１６４の施工量「１
１０，１２０，……１９０」と区画数データテーブル６
の区画数データ１６７の「３」を用いて、第４式に基づ
いて計算した結果、「１１０×３＝３３０，……，１９
０×３＝５７０」が各評点コードに対応した形で１棟デ
ータテーブル８の部分別データ１６６の施工量の欄に格
納される。

【００９４】次に、ステップ１５６において、１棟デー
タテーブル８の部分別データ１６６の項目別評点数を各
評点コード毎に第５式に基づいて計算する。

【００９５】

【数５】項目別評点数＝「標準評点数×補正率×１棟施
工量」………（５） 例えば、図１６のデータの場合、１棟データテーブル８
の部分別データ１６６「屋根」のレコードを例に挙げる
と、評点コード「００１」に対応する標準評点数と補正
率「０．９」と施工量「３３０」を用い、第５式によっ
て計算すると、「３６４５０」という項目別評点数が得
られる。これは、部分別データ１６６の「屋根」部分の
項目別評点数として格納される。

【００９６】次に、ステップ１５７において、１棟の部
分別再建築費を部分毎に第６式に基づいて計算する。

【００９７】

【数６】 部分別再建築費＝Σ（項目別評点数）………（６） 例えば、図１６のデータの場合、部分別データ１６６の
「部屋」のレコードを例に挙げると、項目別評点数「３
２３４０，２３４００」の合計「５５７４０」が「部
屋」部分の部分別再建築費として格納される。

【００９８】

【数７】最後に、ステップ１５８において、１棟再建築
費を第７式に基づいて計算する。 例えば、図１６のデータの場合、部分別データ１６６の
部分別再建築費「３６４５０，７３８００，………，６
３６００」の合計「２２９５９０」が１棟再建築費とし
て格納される。

【００９９】以上のように、本実施例によれば、異なる
間取りまたは同一間取りの複数の家屋を１組とする複数
組の区画に分割し、区画単位で評価計算を行い、その後
に、１棟全体の評価計算を行うため、家屋数が多い場合
であっても、間取り平面図の入力回数が少なくなり、効
率良く評価計算を行うことができる。

【０１００】また、等間隔格子が印刷された方眼紙上に
部屋の間取りを示すべく描かれた手描き線図面および該
線図面内に記入された部屋名称を表す手描き文字とで表
示された手描き間取り平面図と、部屋名称に対して仕上
げ種類を対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調
査票とを画像入力するようにした場合、一般のＣＡＤ操
作未経験者であっても複雑な操作を習熟する必要がな
く、現地調査の手描き図面から直ちに大型マンション等
の集合家屋の評価計算を実行できるという効果がある。

【０１０１】なお、上記実施例において、間取り平面図
と家屋調査票とをＯＣＲ装置から成る区画図面入力部か
ら画像入力するようにしているが、本発明はこれに限定
されるものではなく、ディスプレイ画面上で間取り平面
図を描画して入力し、また、ディスプレイ画面上で仕上
げ種類等の必要情報を選択する構成にすることも可能で
ある。

【０１０２】

【発明の効果】以上説明したように、本発明の家屋評価
点数計算処理装置によれば、異なる間取りまたは同一間
取りの複数の家屋を１組とする複数組の区画に分割し、
区画単位で評価計算を行い、その後に、１棟全体の評価
計算を行うため、家屋数が多い場合であっても、間取り
平面図の入力回数が少なくなり、効率良く評価計算を行
うことができる。

【０１０３】また、等間隔格子が印刷された方眼紙上に
部屋の間取りを示すべく描かれた手描き線図面および該
線図面内に記入された部屋名称を表す手描き文字とで表
示された手描き間取り平面図と、部屋名称に対して仕上
げ種類を対応させて入力するＯＣＲシート形式の家屋調
査票とを画像入力するようにした場合、一般のＣＡＤ操
作未経験者であっても複雑な操作を習熟する必要がな
く、現地調査の手描き図面から直ちに大型マンション等
の集合家屋の評価計算を実行できるという効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明による家屋評価点数計算処理装置の一実
施例を示す全体構成ブロック図である。

【図２】区画分割の第１の例を示す説明図である。

【図３】区画分割の第２の例を示す説明図である。

【図４】区画分割の第３の例を示す説明図である。

【図５】区画分割の第４の例を示す説明図である。

【図６】区画分割と区画数設定内容を示す説明図であ
る。

【図７】区画数入力部の処理を示すフローチャートであ
る。

【図８】区画評価計算処理部の詳細を示すブロック図で
ある。

【図９】本発明の区画別の家屋平面図の一例を示す説明
図である。

【図１０】家屋調査票の一例を示す説明図である。

【図１１】家屋評価計算処理の一連の処理フローを示す
フローチャートである。

【図１２】家屋平面図入力処理の流れを示すブロック図
である。

【図１３】家屋調査票入力処理の流れを示すブロック図
である。

【図１４】家屋評価計算処理の流れを示すブロック図で
ある。

【図１５】一括評価計算処理の流れを示すフローチャー
トである。

【図１６】一括評価計算処理の流れを示すブロック図で
ある。

【符号の説明】

１…区画分割手段、２…区画別評価計算部、３…区画別
データテーブル、４…区画数設定手段、５…区画数入力
部、６…区画数データテーブル、７…一括評価計算処理
部、８…１棟データテーブル。

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 北村 登 神奈川県横浜市中区尾上町６丁目81番地 日立ソフトウェアエンジニアリング株式会 社内

Claims (2)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 １棟に複数の間取りの家屋が構築された
   集合家屋の家屋評価点数を算出する装置であって、 前記集合家屋を、異なる間取りまたは同一間取りの複数
   の家屋を１組とする複数組の区画に分割し、さらにその
   分割数を設定する区画分割手段と、 分割された各区画単位に、間取り図面と部屋別の仕上げ
   種類とを入力する図面入力手段と、 仕上げ種類毎の標準評価点数を記憶した評価点数テーブ
   ルと、 入力された各区画単位の間取り図面と部屋別の仕上げ種
   類とに基づき、各区画の面積を求め、さらに前記評価点
   数テーブルを参照して仕上げ種類毎の標準評価点数を計
   算する区画別評価計算手段と、 区画別の面積および評価点数を記憶する区画別データテ
   ーブルと、 この区画別データテーブルに格納された区画別の面積お
   よび評価点数を、前記区画分割手段で設定された対応す
   る区画の区画数に応じて累算し、さらにその総和を計算
   し、その計算結果を１棟の家屋評価計算表として出力す
   る一括計算手段とを備えたことを特徴とする家屋評価点
   数計算処理装置。
2. 【請求項２】 前記図面入力手段は、等間隔格子が印刷
   された方眼紙上に部屋の間取りを示すべく描かれた手描
   き線図面および該線図面内に記入された部屋名称を表す
   手描き文字とで表示された手描き間取り平面図と、部屋
   名称に対して仕上げ種類を対応させて入力するＯＣＲシ
   ート形式の家屋調査票とを画像入力するものであること
   を特徴とする請求項１記載の家屋評価点数計算処理装
   置。